ZAP 7/2020, Anwaltsmagazin / 10 Überwiegende Zustimmung zur Neuverteilung der Maklerkosten

Auf grundsätzliche Zustimmung der Sachverständigen traf der Gesetzentwurf der Bundesregierung über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser (vgl. dazu BT-Drucks 19/15827) in einer öffentlichen Anhörung, die Ende Januar im Bundestagsausschuss für Recht und Verbraucherschutz stattfand. Die acht Experten aus Praxis und Rechtswissenschaft sahen übereinstimmend Regelungsbedarf, bewerteten einzelne Aspekte aber auch kritisch. Die Abgeordneten waren v.a. an der Meinung der Sachverständigen bzgl. Transparenz und Rechtssicherheit des Gesetzesvorhabens interessiert und fragten nach Details zum Bestellerprinzip, zur Doppeltätigkeit von Maklern sowie zu deren Bezahlung und Ausbildung.

Wie es in dem Gesetzentwurf heißt, wird die Bildung von Wohneigentum auch durch hohe Erwerbsnebenkosten erschwert, die zumeist aus Eigenkapital geleistet werden müssen. Auf den Kostenfaktor der Maklerprovision hätten Kaufinteressenten dabei häufig keinerlei Einfluss. Daher zielen die Änderungen im Maklerrecht darauf ab, durch bundesweit einheitliche, verbindliche Regelungen die Transparenz und Rechtssicherheit bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser zu erhöhen und die Käufer vor der Ausnutzung einer faktischen Zwangslage zu schützen. Unter anderem soll verhindert werden, dass Maklerkosten, die vom Verkäufer verursacht wurden und v.a. in seinem Interesse angefallen sind, im Kaufvertrag vollständig oder zu einem überwiegenden Anteil dem Käufer aufgebürdet werden.

Dem Entwurf zufolge soll die Weitergabe von Maklerkosten vor dem Hintergrund, dass i.d.R. auch der Käufer von der Tätigkeit eines Maklers profitiert, zwar nicht gänzlich ausgeschlossen werden. Jedoch soll diese nur noch bis zu einer maximalen Obergrenze von 50 % des insgesamt zu zahlenden Maklerlohns möglich sein. Außerdem soll der Käufer zur Zahlung erst verpflichtet sein, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen Anteil an der Maklerprovision gezahlt hat.

Vertreter der Immobilienverbände bemängelten zwar einen Eingriff in die Vertragsfreiheit, unterstützten aber das Ziel der Bundesregierung, die Erwerbsnebenkosten für privat genutzte Immobilien zu senken. Christian J. Osthus vom Immobilienverband Deutschland IVD erklärte, im Ergebnis werde der Entwurf gebilligt, da er weiterhin eine Doppeltätigkeit des Immobilienmaklers zulasse. Der geplante Verteilungsmechanismus im Hinblick auf die Provision werde die Branche aber vor große Herausforderungen stellen. Osthus betonte, dass aus Sicht des IVD eine umfassende Entlastung der Käufer nur durch eine generelle Absenkung der Grunderwerbsteuer oder zumindest durch Freibeträge möglich ist.

Dies forderte auch Kai Enders, Vorstandsmitglied eines großen privaten Immobilienmaklers in Deutschland. Den Gesetzentwurf bewerte sein Unternehmen im Hinblick auf das wohnungspolitische Ziel der Bundesregierung als weitestgehend gelungen, erklärte Enders in seiner Stellungnahme. Begrüßt werde, dass die Idee der Übertragung des sog. Bestellerprinzips aus dem Mietrecht in das Maklerrecht verworfen worden sei. Die hälftige Teilung der Courtage, wie sie der Gesetzentwurf künftig deutschlandweit vorsehe, sei angemessen und sachgerecht.

Auch Sun Jensch, Geschäftsführerin des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA), der auch die Makler vertritt, befürwortete die mit dem Gesetzentwurf vorgesehene Teilung der Maklerprovision bei beidseitiger Beauftragung. Sie sei geeignet, Üblichkeiten in verschiedenen Bundesländern zu harmonisieren, und lasse dennoch Spielraum für verschiedene Marktsituationen. Auch eine Teilung bei einseitiger Beauftragung sehe der ZIA positiv, jedoch berge die vorgeschlagene Regelung auch die Gefahr von Unsicherheiten, erklärte Jensch. Ganz abzulehnen sei die für die einseitige Beauftragung vorgeschlagene Regelung, wonach die Maklerprovision gegenüber dem Nicht-Beauftragenden erst dann fällig wird, wenn eine Zahlung durch den Beauftragenden nachgewiesen ist. Positiv sei anzumerken, dass der Gesetzentwurf keine Vorgaben zur Höhe der Maklerprovision vorsehe und somit den Parteien ihre Vertragsfreiheit belasse.

Der Immobilienberater André Radicke hielt den Entwurf für ungenügend, da er die Interessen der Verbraucher nicht ausreichend berücksichtige. Dies zeige sich an der Möglichkeit der Doppelbeauftragung. Aus Verbrauchersicht sei das Bestellerprinzip am besten geeignet, um die Kosten zu senken. Radicke sagte, das Gesetz habe nichts mit Verbraucherschutz zu tun, sondern diene ausschließlich dem Maklerschutz.

Weitergehende gesetzliche Regelungen forderte Franz Michel, Referent beim Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv). Michel erläuterte, dass für Immobilienkäufer die Maklerprovision neben der Grunderwerbsteuer den größten Kostenblock bei den fixen Erwerbsnebenkosten bilde. Diese Gebühr könne für den Käufer je nach Bundesland zwischen 3,57 % und 7,14 % des Kaufpreises betragen. Der vzbv begrüße eine gesetzlich verbindliche Regelung zur Teilung der Pr...