ZAP 23/2020, Kündigung von Wohnraummietverträgen: Die au ... / c) Kündigung wegen Sorgfaltspflichtverletzung oder unbefugter Gebrauchsüberlassung

Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt.

aa) Abmahnung

Eine solche Kündigung setzt zunächst voraus, dass der Vermieter den Mieter diesbezüglich abgemahnt hat (§ 543 Abs. 3 BGB). Die Abmahnung ist nur dann entbehrlich, wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (§ 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB). Ein solcher Fall liegt z.B. dann vor, wenn zweifelsfrei feststeht, dass der Mieter nicht zur Gebrauchsüberlassung an einen Dritten berechtigt ist und weitere Umstände hinzutreten, die den Vertragsverstoß als besonders schwerwiegend erscheinen lassen (LG Berlin WuM 2015, 31; AG München, MietRB 2020, 296). Fehlen solche Umstände, so muss auch bei unerlaubter Untervermietung der Mieträume über airbnb.com vor der Kündigung abgemahnt werden (LG Amberg NZM 2018, 34).

Eine Abmahnung ist die an den Mieter – schriftlich oder mündlich – gerichtete, unzweideutige Aufforderung des Vermieters, eine bestimmte Vertragswidrigkeit zu unterlassen. Dabei bedarf es nicht der Erwähnung, dass es sich um eine Abmahnung handelt; vielmehr kann – nach den für eine Mahnung geltenden Grundsätzen – auch ein in höflicher Form ausgestelltes Schreiben eine Abmahnung darstellen (LG Berlin MM 1993, 396). Die Abmahnung muss inhaltlich so genau bestimmt sein, dass der Mieter genau erkennen kann, welches Verhalten er einzustellen oder zu ändern hat. Ganz pauschale Hinweise auf irgendein Verhalten genügen nicht (LG Gießen WuM 1981, 232). Eine Fristsetzung ist nicht notwendiger Inhalt einer Abmahnung, genauso wenig wie die Androhung einer Kündigung.

In einem späteren Räumungsprozess muss der Vermieter den vertragswidrigen Gebrauch beweisen. Vorprozessuale Abmahnungen beweisen nicht die behaupteten Pflichtverletzungen des Mieters (BGH NZM 2008, 277). Deshalb ist eine Klage des Mieters gegen die Abmahnung in welcher Form auch immer unzulässig (BGH NZM 2008, 277). Hat der Vermieter ein unstreitig vorliegendes vertragswidriges Verhalten abgemahnt, muss der Mieter darlegen und beweisen, dass er die vertragswidrige Nutzung danach unterlassen hat. Die Kündigung ist nur zulässig, wenn die vertragswidrige Nutzung zum Zeitpunkt der Kündigung noch fortbesteht (BGH WuM 2016, 98).

bb) Verstoß gegen Sorgfaltspflichten

Das Gesetz verlangt eine Sorgfaltspflichtverletzung durch den Mieter und dadurch kausal verursacht eine erhebliche Gefährdung der Mietsache. Den Mieter trifft zum einen die Verpflichtung, Mängel anzuzeigen (§ 536c BGB), und zum anderen, die Mietsache pfleglich zu behandeln. Wie sich aus der Gesetzesformulierung deutlich ergibt, ist die Kündigung nicht erst zulässig, wenn die Mietsache bereits beschädigt ist, sondern bereits dann, wenn eine, wenn auch nicht ganz entfernte, Gefährdung eingetreten ist. Von einer Gefährdung kann gesprochen werden, wenn der Mietsache aufgrund objektiv vorliegender Umstände ein Schaden droht. So kann das nicht ausreichende Lüften der Wohnung durch den Mieter mit der Folge, dass Schimmelpilz entsteht, den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen (AG Hannover WuM 2005, 767). Pflichtverletzungen mit nur geringen Auswirkungen berechtigen nicht zur Kündigung.

cc) Unbefugte Gebrauchsüberlassung

Das Gesetz bestimmt jetzt, dass bereits die unbefugte Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten ein fristloses Kündigungsrecht gibt. Nur der Vermieter soll bestimmen dürfen, wem er den Gebrauch der Mietsache überlässt. Einer Gefährdung der Mietsache bedarf es hierbei nicht. Insbesondere die kurzzeitige Vermietung an Touristen, z.B. über Portale wie airbnb, stellt eine unbefugte Gebrauchsüberlassung und außerdem einen vertragswidrigen Gebrauch dar, da es sich um gewerbliche Tätigkeit handelt.

Dabei ist jedoch zu beachten, dass dem Vermieter dann kein fristloses Kündigungsrecht zusteht, wenn der Mieter von Wohnraum zwar vor der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten die Erlaubnis des Vermieters nicht eingeholt hat, aber dem Mieter im Zeitpunkt der Kündigung gem. §§ 540, 553 BGB ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis des Vermieters zusteht (BayObLG NJW-RR 1991, 461; LG Hamburg ZMR 2001, 973). Eine nicht genehmigte Untervermietung berechtigt den Vermieter auch dann nicht zur fristlosen Kündigung, wenn er seine Zustimmung nur aus wichtigem Grund hätte versagen können und ein solcher nicht dargetan ist (OLG Düsseldorf WuM 2002, 673).