LG Amberg Urteil vom 09.08.2017 - 24 S 299/17

Verfahrensgang

AG Amberg (Urteil vom 01.03.2017; Aktenzeichen 3 C 916/16)

Tenor

1. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Amberg vom 01.03.2017, Az.: 3 C 916/16, aufgehoben und die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen hat die Klägerin zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 3.600,00 EUR festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten um Räumung des 1. Obergeschosses des Anwesens … in … und Herausgabe mit entsprechenden Schlüsseln sowie Ersatz außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten.

Hinsichtlich des Tatbestandes wird gem. § 540 Abs. 1 ZPO zunächst auf das Endurteil des Amtsgerichts Amberg vom 01.03.2017 Bezug genommen.

Der Beklagte und Berufungsführer meint, dass das Amtsgericht Amberg die Klägerin zu Unrecht unstreitig als Eigentümerin und Vermieterin der Wohnung angesehen habe und verweist auf sein Bestreiten in der Klageerwiderung.

Ferner hält er eine vorherige Abmahnung vor Ausspruch der außerordentlichen Kündigung für erforderlich. Der Kläger habe sich mit Zugang des Kündigungsschreibens anwaltlich beraten lassen und daraufhin von der Untervermietung Abstand genommen. Er habe die Klägerin hiervon informiert und auch das Inserat gelöscht. Er hätte, so der Beklagte, in gleicher Weise auf eine Abmahnung reagiert.

Der Beklagte hält deswegen auch die ordentliche Kündigung ohne Abmahnung für nicht zulässig.

Der Beklagte und Berufungskläger beantragt:

1. Das Urteil des Amtsgerichts Amberg vom 01.03.2017, Az. 3 C 916/16, wird aufgehoben.
2. Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin und Berufungsbeklagte beantragt,

Die Berufung des Beklagten und Berufungsklägers gegen das Endurteil des AG Amberg vom 07.02.2017 wird zurückgewiesen.

Die Klägerin und Berufungsbeklagte hält das Ersturteil für zutreffend und behauptet, dass sie Eigentümerin der streitgegenständlichen Wohnung sei. Insofern legt sie eine Eintragungsbekanntmachung des Grundbuchamtes als Anlage K 9 vor.

Sie vertritt die Auffassung, dass eine Abmahnung nicht erforderlich sei.

Zum weiteren Parteivortrag wird ergänzend auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 26.07.2017 Bezug genommen.

Das Gericht hat keinen Beweis erhoben.

Entscheidungsgründe

A.

Die Berufung des Beklagten ist zulässig und vollumfänglich begründet.

Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Räumung der streitgegenständlichen Wohnung im 1. Obergeschoss rechts des Anwesens … in … und Herausgabe mit 3 Haustür-, 5 Zimmer- und 2 Briefkastenschlüsseln sowie auf Zahlung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen nicht zu.

Vor Ausspruch der Kündigung war eine Abmahnung erforderlich. Diese ist unstreitig nicht erfolgt. Deswegen war die Klägerin weder zur außerordentlichen noch zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.

I.

Es handelt sich um ein Mietverhältnis über Wohnraum, so dass die §§ 549 ff. BGB anwendbar sind. Die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ist in § 569 BGB geregelt, welcher auf § 543 BGB Bezug nimmt.

II.

Für die außerordentliche fristlose Kündigung ist das Vorliegen eines wichtigen Grundes erforderlich. Ein solcher liegt insbesondere gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt. Diese Voraussetzung lag hier vor, da der Beklagte die Wohnung zumindest drei Mal über … an Gäste für Urlaubsaufenthalte vermietete.

III.

Gem. § 543 Abs. 3 S. 1 ist allerdings dann, wenn der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag besteht, die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

Vorliegend haben die Parteien in § 3 Nr. 2 S. 1 des Mietvertrages, Anlage K 1, vereinbart, dass eine Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung der Mieträume oder von Teilen hiervon nur mit Einwilligung des Vermieters erfolgen darf. Eine Einwilligung der Klägerin lag unstreitig nicht vor. Der Beklagte hat durch die unerlaubte Untervermietung also gegen eine mietvertragliche Pflicht verstoßen (Einholung einer Einwilligung vor Untervermietung oder sonstiger Gebrauchsüberlassung). Eine Abmahnung war damit grundsätzlich erforderlich.

IV.

Die Abmahnung war auch nicht ausnahmsweise entbehrlich. Dies ist nach § 543 Abs. 3 S. 2 BGB der Fall, wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht (Nr. 1) bzw. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (Nr. 2).

1.

Eine Entbehrlichkeit der Abmahnung nach § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 BGB ist nicht gegeben. In Bezug auf den vertragswidrigen Gebrauch ist eine Abmahnung entbehrlich, wenn sie ungeeignet ist, eine künftige Pflichtverletzung des Mieters zu unterbinden, wenn sie keine Vertrauensgrundlage herstellen kann oder den Mie...