Wohnungseigentumsrechtliche Besonderheiten nach GEG / 6.1.3.2 Beschluss

Auch nach dem Normzweck des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können derartige allgemeine Risiken nicht beschlussweise auf einen Wohnungseigentümer übertragen werden. Die Kosten für die Herstellung eines bereits bei Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft fehlenden bauordnungs- oder energierechtlich zulässigen Zustands des Gemeinschaftseigentums, die nur zufällig im Bereich eines Sondereigentums auftreten, sind keine sich nach dem Verteilungsmaßstab des Gebrauchs oder der Gebrauchsmöglichkeit eignenden Kosten, sondern solche, die im Interesse aller Wohnungseigentümer aufzuwenden sind.^[1]

Praxis-Beispiel

Dämmung oberster Geschossdecke

Entsprechend § 47 Abs. 1 Satz 1 GEG ist die Dämmung der obersten Geschossdecke erforderlich. Ein Beschluss über eine exklusive Kostenbelastung der Dachgeschosseigentümer würde nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Zwar profitieren sie von der Maßnahme am meisten, allerdings besteht die Verpflichtung zustandsbezogen zur Anpassung des Gemeinschaftseigentums an öffentlich-rechtliche Vorgaben.^[2]

Im Übrigen kann eine exklusive Kostenbelastung für die Erhaltung von Gegenständen des gemeinschaftlichen Eigentums im Sondereigentum nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG beispielsweise wie folgt beschlossen werden:

Beschlussmuster: Änderung der Kostenverteilung (exklusive Kostenbelastung bei Erhaltungsmaßnahmen von Fenstern im Sondereigentum)

TOP XX Kostentragung bei Erhaltungsmaßnahmen von Fenstern im Bereich des Sondereigentums

Die Kosten notwendiger Erhaltungsmaßnahmen an Außenfenstern im Bereich einer Sondereigentumseinheit einschließlich ihres Austauschs hat der jeweilige Eigentümer der betroffenen Sondereigentumseinheit zu tragen.

Die Finanzierung der Kosten derartiger Maßnahmen erfolgt zunächst aus der Erhaltungsrücklage. Der Verwalter hat die Kosten, die sich auf Grundlage der ihm seitens des Fachunternehmens erteilten Rechnung ergeben, dem jeweils betroffenen Wohnungseigentümer in Rechnung zu stellen und den Rechnungsbetrag nach erfolgter Zahlung der Erhaltungsrücklage zuzuführen.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

________________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

[1] Vgl. zum alten Recht (§ 16 Abs. 4 WEG a. F.): BGH, a. a. O.; AG Langenfeld, a. a. O.; AG Aachen, a. a. O.

[2] BGH, Urteil v. 23.6.2017, V ZR 102/16, ZMR 2017, 818 (2. Rettungsweg); hiervon unabhängig gilt Entsprechendes bei Erhaltungsmaßnahmen etwa auch im Bereich des Kellers oder Daches, vgl. BGH, Urteil v. 17.10.2014, V ZR 9/14, ZMR 2015, 241 (Kellersanierung); BGH, Urteil v. 18.6.2010, V ZR 164/09, ZMR 2010, 866 (Dachsanierung).