Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist gemäß § 9a Abs. 1 und Abs. 3 WEG im Rahmen der gesamten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums sowie dessen Gebrauch als solche rechtsfähig. Darüber hinaus obliegt ihr gemäß § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist demnach im Gerichtsverfahren als solche parteifähig und kann klagen und verklagt werden. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass nur die Gesamtgemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtsfähig ist, nicht jedoch Untergemeinschaften im Fall geregelter Mehrhausanlagen. Eine gleichwohl gegen die Untergemeinschaft erhobene Klage ist mangels Parteifähigkeit unzulässig.[1]
Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann als solche grundsätzlich auch in den Genuss von Prozesskostenhilfe kommen. Voraussetzung ist allerdings, dass weder sie, noch die Wohnungseigentümer in der Lage sind, die Verfahrenskosten zu finanzieren.[2]
Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich durch den Verwalter vertreten. Existiert kein Verwalter, vertreten nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft. Das Gesetz ordnet insoweit zwingend eine Gesamtvertretung an, sodass die Wohnungseigentümer nicht durch entsprechenden Mehrheitsbeschluss einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigen können, wie dies nach alter Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 noch möglich war. Entsprechende Altbeschlüsse entfalten mangels Beschlusskompetenz keine Wirkung mehr. Gegenüber dem Verwalter vertritt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9b Abs. 2 WEG der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss hierzu ermächtigter Wohnungseigentümer. Im Übrigen aber wird die Gemeinschaft nicht durch den Beirat vertreten. Existiert ein Verwalter, gilt dies erst recht. Der Beirat unterstützt und überwacht den Verwalter lediglich bei der Durchführung seiner Aufgaben[3], stellt aber kein weiteres Vertretungsorgan neben ihm dar.
Geregelte Mehrhausanlage
Durch die Gemeinschaftsordnung für eine Mehrhausanlage kann den Mitgliedern der für einzelne Gebäude oder Gebäudekomplexe gebildeten Untergemeinschaften die Kompetenz eingeräumt werden, unter Ausschluss der anderen Eigentümer die Durchführung von Erhaltungs-, also Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen zu beschließen, die ein zu der jeweiligen Untergemeinschaft gehörendes Gebäude betreffen, wenn zugleich bestimmt wird, dass die durch diese Maßnahmen verursachten Kosten im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeinschaft zu tragen sind.[4]
Da derartige Untergemeinschaften aber nicht rechtsfähig sind, muss die Maßnahme namens der Gesamtgemeinschaft in Auftrag gegeben werden. Insoweit trifft also die anteilige Außenhaftung des § 9a Abs. 4 WEG auch die Wohnungseigentümer der anderen Häuser, die von der Erhaltungsmaßnahme nicht profitieren und die an der Beschlussfassung nicht teilgenommen haben. Sollten diese vom Fachunternehmer entsprechend in Anspruch genommen werden, haben sie einen Regressanspruch gegen diejenigen Wohnungseigentümer, deren Haus von der Erhaltungsmaßnahme betroffen ist.[5]
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