Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft (WEMoG) / 7 Mehrausanlagen

Unabhängig davon, ob dem Charakter einer Mehrhausanlage dadurch entsprochen wird, dass Untergemeinschaften mit eigenen Beschluss- und somit Verwaltungskompetenzen eingeräumt sind, können Untergemeinschaften niemals eigenständig rechtsfähig sein. Sie bleiben Teil der (Gesamt-)Wohnungseigentümergemeinschaft.^[1]

Praxis-Beispiel

Dachinstandsetzung

Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus 3 Häusern. Nach der Gemeinschaftsordnung soll die Verwaltung dieser 3 Häuser weitestgehend getrennt erfolgen. Maßnahmen, die lediglich eines der Häuser betreffen, werden nur von den Eigentümern dieses Hauses beschlossen. Kosten, die allein eines der Häuser betreffen, sind auch nur von den Wohnungseigentümern des betreffenden Hauses zu tragen.

Beschließen die Wohnungseigentümer des Hauses A die Instandsetzung des Dachs ihres Hauses und insoweit auch, dass sie die Kosten dieser Erhaltungsmaßnahme allein zu tragen haben, hat die Erhaltungsmaßnahme selbst namens und Auftrags der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu erfolgen. Sie kann also nicht im Auftrag der Untergemeinschaft A beauftragt werden. Da die Erhaltungsmaßnahme seitens der (Gesamt-)Gemeinschaft in Auftrag zu geben ist, ist in derartigen Fällen stets zu beachten, dass sämtlichen Mitgliedern der Gesamtgemeinschaft auch die unmittelbare Außenhaftung des § 9a Abs. 4 WEG droht. Aus diesem Grund besteht ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung von Beschlüssen in Mehrhausanlagen mit Untergemeinschaften schon dann, wenn lediglich die theoretische Möglichkeit einer Inanspruchnahme aus § 9a Abs. 4 WEG für den klagenden Wohnungseigentümer besteht.^[2] Zu beachten ist freilich, dass allein das Argument der drohenden Teilhaftung niemals eine Anfechtungsklage begründen kann.

Grundsätzlich fehlt einer Untergemeinschaft die Beschlusskompetenz, soweit der Beschlussgegenstand auch Belange der Gesamtgemeinschaft betrifft.^[3] Insoweit ist auch über die Bestellung des Verwalters zwingend innerhalb der Gesamtgemeinschaft zu beschließen. Ein Beschluss über die Bestellung eines "Unterverwalters" für eine Untergemeinschaft ist nichtig.^[4]

[1] OLG Koblenz, Beschluss v. 18.10.2010, 5 U 934/10, ZMR 2011 S. 225.

[2] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 17.5.2018, 2-13 S 168/15.

[3] LG München I, Urteil v. 1.2.2017, 1 S 7364/16 WEG, MietRB 2017 S. 259; LG Hamburg, Urteil v. 17.2.2016, 318 S 74/15, ZMR 2016 S. 391.

[4] LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 2.9.2009, 14 S 1745/09.