Wohnrecht (Miete) / 2.2 Vertragliche Regelungen

Die Parteien können schuldrechtlich etwas Abweichendes vereinbaren. Häufig wird festgelegt, dass der Berechtigte ein bestimmtes monatliches Entgelt oder die auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu tragen hat. Eine ausdrückliche Regelung im Vertrag ist empfehlenswert.

Mit einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung gelten für die Abrechnung über die Betriebskosten die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB entsprechend.^[1] Der Eigentümer hat allerdings nur dann Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses, wenn dies vereinbart ist.^[2]

Wichtig

Instandhaltung/Instandsetzung durch Wohnungsberechtigten möglich

Der Berechtigte kann sich zur Übernahme der Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnräume verpflichten.^[3]

Er kann auf Entschädigungsansprüche für geschaffene Einrichtungen und Wertverbesserungsmaßnahmen verzichten.^[4]

Drittüberlassung oder Vermietung mit Genehmigung

Der Eigentümer kann die Drittüberlassung oder die Vermietung erlauben. Die Erlaubnis kann auch schlüssig erklärt werden. Sie schließt ohne Weiteres das Recht des Berechtigten ein, die Miete vom Mieter zu verlangen.^[5] Sie muss vom jeweiligen Eigentümer erteilt werden und ist gegenüber Eigentumsnachfolgern nur wirksam, wenn sie im Grundbuch eingetragen worden ist.

Eine Ausnahme gilt dann, wenn das Eigentum im Wege der Gesamtrechtsnachfolge übergegangen ist, weil der Erbe kraft Gesetzes für alle Verbindlichkeiten des Erblassers einstehen muss.

Eine einmal erteilte Erlaubnis kann nur bei Vorliegen wichtiger Gründe widerrufen werden.^[6]

Wichtig

Eintrag ins Grundbuch möglich

Eine vertragliche Vereinbarung, durch die der Umfang des Wohnrechts erweitert oder beschränkt wird, kann in das Grundbuch eingetragen werden. Hierzu gehört das Recht zur Drittüberlassung und das Recht zur Vermietung. Ebenso können die zur näheren Ausgestaltung des Wohnrechts dienenden Nebenpflichten eingetragen werden, z. B. eine Pflicht zur Beheizung.^[7]

Zahlungspflichten sind Hauptpflichten und damit nicht eintragungsfähig.^[8]

[1] BGH, Urteil v. 25.9.2009, V ZR 36/09, NJW 2009 S. 3644.

[2] BGH, Urteil v. 18.6.2010, V ZR 196/09.

[3] BayObLG, MDR 1985 S. 495; LG Gießen, Beschluss v. 10.1.1986, 7 T 6/86, RPfleger 1986 S. 174.

[4] OLG Hamburg, ZMR 1983 S. 60.

[5] BGH, WPM 1972 S. 886.

[6] Schmidt-Futterer, in ZMR 1967, S. 163.

[7] LG Trier, MittBayNot 1994 S. 545.

[8] LG Itzehoe, Urteil v. 13.10.1993, 9 T 133/93, RPfleger 1994 S. 159 betr. Pflicht zur Zahlung bestimmter Betriebskosten; LG Braunschweig, WuM 1976 S. 270 = ZMR 1977 S. 244 betr. Pflicht zur Zahlung eines Entgelts; OLG Frankfurt, NJW-RR 1992 S. 345 und BayObLG, Beschluss v. 30.10.1992, 2Z BR 89/92, NJW-RR 1993 S. 283 betr. Unentgeltlichkeit der Wohnungsnutzung; a. A. BayObLG, Jur.-Bür. 1980 S. 1568 betr. Nutzungsentgelt; OLG Schleswig, WuM 1995 S. 44 betr. Kostenübernahme für Schönheitsreparaturen und für bestimmte Betriebskosten.