Von funktionsgebundenem Wohnraum spricht man, wenn das Arbeitsverhältnis seiner Art nach die Überlassung des Wohnraums, der in unmittelbarer Beziehung oder Nähe zur Stätte der Arbeitsleistung steht, erfordert hat. Hierunter fallen u. a. Wohnungen für Hausmeister, Hausverwalter, Wachpersonal. Hier ist die Kündigung des Vermieters spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf dieses Monats zulässig.[1] Voraussetzung ist, dass der Wohnraum für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt wird. Meist wird dies der Nachfolger des Ausgeschiedenen sein.
Sonderkündigungsrecht
Das Sonderkündigungsrecht bei funktionsgebundenen Wohnungen hängt nicht von der Dauer der Überlassungszeit ab.
Kurze Kündigungsfrist
Die kurze Kündigungsfrist bei funktionsgebundenen Wohnungen hat der Gesetzgeber aus wohl erwogenen Gründen eingeführt. So soll z. B. ein Hausmeister nicht seine Arbeit niederlegen, die Wohnung aber blockieren können, wenn sie der Vermieter einem neuen Hausmeister zur Verfügung stellen will. Auch hier muss in den Kündigungsgründen ein konkreter betrieblicher Bedarf vorgetragen werden.[2] Auch hier dürfen jedoch die Anforderungen nicht überspannt werden. In der Kündigung muss der neue Hausmeister nicht namentlich genannt werden.[3] Dies ist praxisgerecht, da in der Regel ein neuer Hausmeister erst zur Verfügung steht, wenn konkret absehbar ist, wann er auch die Hausmeisterwohnung beziehen kann.
Kündigung von nicht funktionsgebundenem Wohnraum
Eine nicht funktionsgebundene Werkmietwohnung, bei der das Arbeitsverhältnis seiner Art nach keinen Wohnraum in unmittelbarer Nähe zur Arbeitsstätte erfordert, kann der Vermieter mit einer Frist von 3 Monaten kündigen, wenn er die Wohnung weniger als 10 Jahre überlassen hat und sie für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt.[4]
Besteht das Mietverhältnis mehr als 10 Jahre, hat der Vermieter kein Sonderkündigungsrecht mehr. Das Mietverhältnis kann dann nur noch nach den allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften beendet werden. Auch hier muss der Vermieter in der Kündigung einen konkreten betrieblichen Bedarf vortragen. Allein der Hinweis, dass die Wohnung dringend für die Unterbringung eines anderen Dienstverpflichteten benötigt wird, ist nicht ausreichend. Vielmehr muss der Vermieter die näheren Umstände darlegen. Führt der Vermieter allerdings eine Warteliste mit den Mitarbeitern, die eine Wohnung suchen, muss ein konkreter Mitarbeiter nicht benannt werden.
Kündigt ein Vermieter das Werkmietverhältnis aus anderen Gründen, etwa wegen nicht unerheblicher Vertragsverletzungen gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, gelten die allgemeinen Kündigungsfristen des § 573c BGB.
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