Werkwohnungen

Zusammenfassung

Begriff

Unter einer Werkwohnung wird Wohnraum verstanden, der im Hinblick auf ein Arbeitsverhältnis einem Arbeitnehmer überlassen ist. Das BGB unterscheidet zwischen Wohnraum, der mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet ist, und Wohnraum, der im Rahmen eines Dienstverhältnisses überlassen ist. In der Fachliteratur wird allgemein die erste Gruppe als Werkmietwohnung, die zweite als Werkdienstwohnung bezeichnet.

1 Werkmietwohnung

Wesentliches Kriterium der Werkmietwohnung

Ist das Bestehen eines Dienstverhältnisses Voraussetzung für die Überlassung des Wohnraums und wird hierfür ein gesonderter Mietvertrag geschlossen, handelt es sich um eine sog. Werkmietwohnung.^[1] Der Umfang der Tätigkeit spielt keine Rolle, es kann sich auch – wie bei Hausmeisterverträgen häufig – um geringfügige Beschäftigungen handeln. Arbeitgeber kann sowohl der Vermieter als auch ein Dritter sein. Dienst- und Mietvertrag müssen nicht zwingend gleichzeitig abgeschlossen werden, allerdings muss der Dienstvertrag, wesentlicher – wenn auch nicht alleiniger – Grund für den Abschluss des Mietvertrags gewesen sein. Es empfiehlt sich, in den Vertragsurkunden auf den jeweils anderen Vertrag Bezug zu nehmen, um die nach § 576 BGB erforderliche Verbindung beider Verträge zu verdeutlichen. Besteht das Mietverhältnis bereits längere Zeit und wird danach das Dienstverhältnis abgeschlossen, ist die Begründung eines Werkmietverhältnisses nicht mehr möglich, da diese Vereinbarung die Rechte des Mieters im Hinblick auf die Kündigungsfristen sowie den Widerspruch verkürzen und somit gegen zwingendes Recht, nämlich gegen die Vorschriften der §§ 573c Abs. 4, 574 Abs. 3 BGB verstoßen würden.^[2]

Das wesentliche Kriterium einer Werkmietwohnung besteht darin, dass neben dem Arbeitsvertrag ein selbstständiger Mietvert...