Die bisherige Bestimmung des § 14 Nr. 4 HS 2 WEG a. F. verleiht dem Wohnungseigentümer einen Aufopferungsanspruch, soweit ihm durch die Gestattung des Betretens und der Nutzung seines Sondereigentums zur Durchführung von Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung ein Schaden entstanden ist. Die Regelung in § 14 Abs. 3 WEG n. F. greift diese Rechtslage auf und verleiht dem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Geldausgleich, wenn er Einwirkungen auf sein Sondereigentum dulden muss, die über das zumutbare Maß hinaus gehen. Nicht jede Einwirkung soll insoweit ausreichen, sondern nur solche, die über das zumutbare Maß im Sinne einer Sonderopfergrenze hinausgehen. Insoweit scheint die künftig geplante Regelung die Rechte der Wohnungseigentümer im Vergleich zur derzeitigen Rechtslage zu beschneiden, was aber tatsächlich nur marginal der Fall sein wird.
Anspruch auch gegen Wohnungseigentümer
Ein Aufopferungsanspruch besteht insoweit nicht nur gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern auch gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern, da § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG n. F. jeden Wohnungseigentümer auch gegenüber anderen Wohnungseigentümern verpflichtet, Einwirkungen zu dulden, die aufgrund Gesetz, Vereinbarung oder Beschluss bestehen. Ist also etwa den Wohnungseigentümern in der Gemeinschaftsordnung die Verpflichtung auferlegt worden, auf ihre Kosten die im Bereich ihrer Sondereigentumseinheit verlaufenden Rohrleitungen auf eigene Kosten instand zu setzen, und muss im konkreten Fall einer entsprechenden Maßnahmendurchführung etwa das benachbarte Sondereigentum in Anspruch genommen werden, trifft die Zahlungspflicht den erhaltungsverpflichteten Wohnungseigentümer.
4.1 Alte Rechtslage
Erleidet ein Wohnungseigentümer im Zuge der Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme einen Schaden, so ist er diesem zu ersetzen – unabhängig davon, ob der Schaden an seinem Sondereigentum entstanden ist oder im Bereich eines ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Teils des Gemeinschaftseigentums.[1] Der Anspruch wird nach derzeit noch geltender Rechtslage dem § 904 Satz 2 BGB entlehnt.[2] Zum Ersatz etwaiger Schäden ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet[3], wodurch sich der geschädigte Wohnungseigentümer seinen Anteil entsprechend des geltenden Kostenverteilungsschlüssels anrechnen lassen muss.[4] Der Verwalter ist im Übrigen nicht befugt, ohne Eigentümerbeschluss (vermeintliche) Ersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer zu erfüllen.[5]
Nach derzeit noch geltender Rechtslage ist jeder Schaden zu ersetzen, der infolge der Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahme entstanden ist. Das sind in erster Linie Sach- und Substanzschäden.
Besondere Ausstattung: Abzug "Neu-für-Alt"?
Ist es im Zuge der Sanierung einer Versorgungsleitung erforderlich, eine Wand im Bereich des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers aufzuschlagen und ist an dieser Wand eine besonders hochwertige Seidentapete aufgebracht, so ist ihm auch der insoweit entstandene Schaden in voller Höhe zu ersetzen. Grundsätzlich ist der Wohnungseigentümer nämlich in seiner Entscheidung frei, wie er seine Wohnung gestaltet bzw. ausstattet. Hinsichtlich seines Ersatzanspruchs muss sich der geschädigte Wohnungseigentümer jedoch einen Abzug "Neu-für-Alt" gefallen lassen.[6]
Über den Ersatz von Sach- und Substanzschäden hinaus sind dem Wohnungseigentümer nach bisheriger Rechtslage auch
- Mietausfallschäden[7],
- Kosten für Lagerung und Transport von Gegenständen,
- Reinigungskosten,
- Kosten für Ersatzwohnraum[8] und
- Verdienstausfall[9]
zu ersetzen.
4.2 Weiter geltende Grundsätze auch nach WEMoG
Sondereigentümer trägt nach Gemeinschaftsordnung die Instandhaltungspflicht
Obliegt die Instandhaltung und Instandsetzung bestimmter Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums dem jeweiligen Wohnungseigentümer auf seine Kosten, hat er keinen Anspruch auf Ersatz der im Zuge der von ihm durchgeführten Sanierungsmaßnahmen entstandenen Schäden.
Fensteraustausch
Ist der jeweilige Wohnungseigentümer nach der Gemeinschaftsordnung zur Instandsetzung der im Bereich seiner Sondereigentumseinheit vorhandenen Außenfenster verpflichtet, hat er sämtliche Kosten, die im Zuge eines erforderlichen Fensteraustauschs entstehen, selbst zu tragen (neben den Kosten des eigentlichen Fensteraustauschs z. B. auch Putz-, Tapezier- und Maleraufwand). Etwas anderes gilt aber dann, wenn der Fensteraustausch durch anderweitige von den Wohnungseigentümern beschlossene Maßnahmen erfor...
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