OLG Düsseldorf Beschluss vom 28.10.1994 - 3 Wx 448/94

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Schadadensersatz für Schäden am Sondereigentum infolge Maßnahmen zur Instandsetzung am Gemeinschaftseigentum

Verfahrensgang

LG Krefeld (Entscheidung vom 16.05.1994; Aktenzeichen 6 T 365/93)

Tenor

Der angefochtene Beschluß wird aufgehoben.

Die Sache wird zur anderweitigen Behandlung und Entscheidung – auch über die Kosten dritter Instanz – an das Landgericht zurückverwiesen.

Geschäftswert dritter Instanz: 13.700,00 DM.

1. Rechtsmittel der Antragsteller: 8.700,00 DM
2. Rechtsmittel der Antragsgegner: 5.000,00 DM

Gründe

I.

Die Beteiligten zu 1 und 2 sind Eigentümer mehrerer Wohnungen in den Wohnhäusern I. Straße … und … sowie Inhaber von Einstellplätzen in der Tiefgarage I. Straße … in K., für die jeweils gesonderte Eigentümergemeinschaften mit den unter 3 bis 37 genannten weiteren Beteiligten gebildet sind. Die Gemeinschaften werden sämtlich von der Beteiligten zu 38 verwaltet.

Am 7. April 1993 lud die Verwalterin zu einer – entsprechend langjähriger Übung – gemeinschaftlichen „Eigentümerversammlung der Eigentümergemeinschaft I. Straße … bis …” für den 7. Mai 1993 mit unter anderem folgenden Tagesordnungspunkten ein:

TOP 7:	Neuabstimmung über Kostenverteilung Balkonaustritte
	Vorschlag Gericht 2/3 zu 1/3, oder nach Anteile
TOP 8:	Warmwasserzähler, Kauf oder Miete

In der Versammlung wurden nach Feststellung der Beschlußfähigkeit in Bezug auf die verschiedenen Häuser laut Protokoll unter anderem folgende Beschlüsse gefaßt:

Punkt 7 der TO

Neuabstimmung über Kostenverteilung Balkonsanierung von 1991

1. 1/3 zu 2/3 oder auf Anteile

Es wurde für jedes Haus einzeln und per Stimmkarte abgestimmt.

Ergebnis nach Auszählung derabgegebenen Stimmkarten:

• Haus 321 = 1/3 zu 2/3 = 31 Stimmen, Anteile = 12 Stimmen, 2 Enthaltungen
• Haus 325 = 1/3 zu 2/3 = 23 Stimmen, Anteile = 12 Stimmen,

somit wurde zugunsten der 1/3 zu 2/3 Lösung abgestimmt.

Punkt 8 der TO

Einbau neuer Wasserzähler

Die vorhandenen alten Geräte entsprechen nicht mehr der Heizkostenverordnung und müssen dringend ausgetauscht werden. Die Verwaltung ist verpflichtet für ordnungsgemäße Geräte Sorge zu tragen. Deshalb wurde nur darüber abgestimmt, ob Kauf oder Miete.

Die Eigentümer entschieden sich für die Anmietung mit 73 Ja-Stimmen bei 14 Enthaltungen. Garagen-Stimmen zählten nicht mit.

Beide Tagesordnungspunkte waren schon mehrfach vorher Gegenstand von Versammlungen und Beschlüssen gewesen, die von Miteigentümern im Wohnungseigentumsverfahren angefochten worden waren.

Die Beteiligten zu 1 und 2 erstreben – die Anfechtung weiterer Beschlüsse der Versammlung ist nicht mehr Gegenstand der weiteren Beschwerden – die Ungültigerklärung der Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 7 und 8 und haben hierzu geltend gemacht:

Es existiere keine Gemeinschaft bezüglich des Gesamtanwesens. Die Eigentümergemeinschaft sei – insoweit werde verwiesen auf das Vorbringen der Antragsteller im Verfahren 38 UR II 34/93 WEG Amtsgericht Krefeld – zu TOP 7 (Balkonsanierung) nicht befugt gewesen, Entscheidungen zu Lasten der jeweiligen Sondereigentümer zu treffen. Zu TOP 8 sei, ob schon die Sondereigentümer belastet worden wären, nicht zur Diskussion gestellt worden, ob überhaupt neue Warmwasserzähler nötig seien.

Die Antragsteller haben – unter anderem – beantragt,

die Beschlüsse zu TOP 7 und 8 der Eigentümerversammlung vom 7. Mai 1993 für ungültig zu erklären.

Die übrigen Beteiligten sind dem mit folgender Begründung entgegengetreten:

In Anbetracht der im Protokoll ausgewiesenen Stimmenauszählung hätte auch eine getrennte Abstimmung jeweils eindeutige Mehrheiten ergeben. Die sanierten Balkone gehörten zum Sondereigentum. Der Einbau neuer Warmwasserzähler sei als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung nach der Heizkostenverordnung geboten.

Das Amtsgericht hat die entsprechenden Anfechtungsanträge zurückgewiesen. Es hat unter Bezugnahme auf eine vorangegangene Entscheidung im Verfahren 38 UR II 16/92 WEG zu dem Beschluß unter TOP 7 angenommen, die Sanierung der Balkone habe zwar teilweise das Sondereigentum und teilweise das Gemeinschaftseigentum betroffen, es sei der Eigentümergemeinschaft jedoch nach der Teilungserklärung unbenommen, eine Kostenverteilung zu beschließen, die „nicht offensichtlich grob unbillig sein darf”. Auch der Beschluß unter TOP 8 sei formell und materiell nicht zu beanstanden.

Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 hat das Landgericht den Beschluß zu TOP 8 (Warmwasserzähler) für ungültig erklärt, weil nicht feststellbar sei, ob ein Mehrheitsbeschluß gemäß § 25 Abs. 2 bis 5 WEG zustande gekommen ist, und weil sich nach dem protokollierten Abstimmungsergebnis nicht feststellen lasse, wie sich die Stimmen auf die einzelnen Eigentümergemeinschaften verteilen. Wegen des Beschlusses zu TOP 7 (Balkonaustritte) hat das Landgericht die Beschwerde zurückgewiesen, weil die Kostenverteilung nach § 16 WEG grundsätzlich abdingbar und die Abänderung hier auch nicht grob unbillig sei.

Gegen diese Entscheidung haben die Antragsteller und die Antragsgegner ...