WEMoG: Ein erster Überblick / 3.4.3 Vertreter der Gemeinschaft

Alte Rechtslage

Gemäß § 27 Abs. 3 Satz 2 WEG a. F. vertreten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, wenn ein Verwalter fehlt oder er zur Vertretung nicht berechtigt ist. Nach § 27 Abs. 3 Satz 3 WEG a. F. können die Wohnungseigentümer durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigen. Haben die Wohnungseigentümer auf Grundlage vorerwähnter Bestimmung einen oder mehrere Wohnungseigentümer zu Vertretern der Eigentümergemeinschaft bestellt, verlieren entsprechende Beschlüsse ihre Geltung.

Neue Rechtslage

Das WEMoG sieht in § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. zwar korrespondierend mit § 27 Abs. 3 Satz 2 WEG a. F. ebenfalls eine Gesamtvertretung durch die Wohnungseigentümer vor, wenn die Gemeinschaft keinen Verwalter hat. Allerdings ist die Gesamtvertretung mit Wirkung für das Außenverhältnis zwingend, wie § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG n. F. zum Ausdruck bringt. Das WEMoG sieht insoweit nicht mehr die Möglichkeit vor, einen Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mehrheitlich aufgrund entsprechender Beschlussfassung zu bestimmen. Soll die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von einer Person vertreten werden, müssen die Wohnungseigentümer einen Verwalter bestellen.^[1]

Zwar können die Wohnungseigentümer in dem Fall, dass der Verwalter wegen eines Interessenkonflikts oder eines Verstoßes gegen § 181 BGB nicht zur Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt ist, durch Mehrheitsbeschluss einen Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter bestellen. Bislang gefasste Beschlüsse über eine Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dürften insoweit nicht geltungserhaltend dergestalt umzudeuten sein, dass sie den Fall der Vertretung der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter umfassen. Allerdings fungiert der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats mit Inkrafttreten des WEMoG nach § 9b Abs. 2 WEG n. F. als gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter. Die Wohnungseigentümer können nach vorerwähnter Bestimmung aber auch einen anderen Wohnungseigentümer zum Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter bestimmen.

[1] BT-Drs. 19/18791, S. 46.