Verwirkung der Mietforderung nach jahrelanger Mietminderung

Leitsatz

Hat sich der Gewerberaumvermieter zunächst auf eine Mietminderung geeinigt, seine Zusage, den Mietmangel zu beheben, nicht eingehalten und dann jahrelang eine Mietminderung hingenommen, ist sein Mietzahlungsanspruch für die Zeit verwirkt, in der der Mieter davon ausgehen durfte, dass der Vermieter seinen Mietzahlungsanspruch nicht mehr geltend machen werde.

Fakten:

Der Mieter minderte die Miete wegen unerträglicher Temperaturen infolge Sonneneinstrahlung. Die Parteien einigten sich auf eine Mietminderung um 4 DM/m², die für ein Jahr gelten sollte. Der Vermieter versprach, innerhalb von acht Wochen Außenjalousien zu installieren. Da nichts geschah, minderte der Mieter die Miete um 50 Prozent. Auch in 2. Instanz wurde der Mieter zur Zahlung der vollständigen Miete verurteilt. Der BGH hebt dieses Urteil auf. Der Mieter kann sich darauf verlassen, dass der Vermieter, der eine Minderung über einen längeren Zeitraum rügelos hinnimmt, die vertraglich vereinbarte Miete nicht rückwirkend verlangen wird. Die Geltendmachung der Ansprüche des Vermieters verstößt gegen Treu und Glauben, da sich der Vermieter bereits mit einer Minderung einverstanden erklärt hatte, seine Zusage, die Außenjalousien zu installieren, nicht eingehalten und die Mietminderung über Jahre hinweg hingenommen hat.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 26.02.2003, XII ZR 66/01

Fazit:

Der BGH lässt hier offen, ob die Verwirkung auf einer spiegelbildlich entsprechenden Anwendung des § 536b BGB (§ 539 BGB a.F.) beruht und begründet seine Entscheidung mit den allgemeinen Grundsätzen der Verwirkung. Der BGH erklärt des Weiteren, dass er an seiner bisherigen Rechtsprechung zur Verwirkung von Mietminderungsansprüchen festhält.