Verwaltungskosten bei der Gewerbemiete umlagefähig

Leitsatz

Die in einer Formularklausel festgelegte allgemeine Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter verstößt bei der Gewerbemiete nicht gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (im Anschluss an das Senatsurteil v. 9.12.2009, XII ZR 109/08, NJW 2010 S. 671, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB § 307 Abs. 1 Satz 2

Kommentar

In einem Mietvertrag über Gewerbeflächen in einem Supermarkt war unter anderem vereinbart, dass der Mieter die "Nebenkosten" zu tragen hatte. In der Umlagevereinbarung waren insgesamt 14 Kostenpositionen aufgezählt, darunter auch die "Verwaltungskosten". In der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 sind Verwaltungskosten in Höhe von 1.299,54 EUR aufgeführt. Der BGH hatte zu entscheiden, ob die "Verwaltungskosten" wirksam auf den Mieter umgelegt wurden.

Das Problem ergibt sich aus § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, dem sog. "Transparenzgebot". Danach muss eine Umlagevereinbarung so gefasst werden, dass sich daraus der Umfang der auf den Mieter entfallenden Zahlungspflicht eindeutig ergibt. Das Berufungsgericht (OLG Rostock, Urteil v. 10.4.2008, 3 U 158/06, GuT 2008 S. 200) hat dies verneint und mit der Erwägung begründet, dass es hinsichtlich des Verwaltungsaufwands je nach der Art des Mietobjekts und der Organisation des Vermieters große Unterschiede gebe; eine allgemein gültige Definition sei deshalb nicht möglich.

Der BGH ist anderer Ansicht. In dem Urteil vom 9.12.2009 (XII ZR 109/08, NJW 2010 S. 671; siehe auch die Aktuelle Information "Gewerbemiete: Umlage von Verwaltungskosten", CD-ROM HI 2297377) hatte er darüber zu entscheiden, ob eine Klausel, wonach der Mieter die "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" zu tragen hat, dem Transparenzgebot entspricht. Er hat hierzu ausgeführt, dass der Begriff der "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" hinreichend bestimmt sei. Nichts anderes gelte für den hier verwendeten Begriff der "Verwaltungskosten". Zur Ausfüllung dieses Begriffs sei auf die Definitionen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 26 Abs. 1 der II. BV zurückzugreifen.

Achtung

Doppelten Kostenansatz vermeiden

Etwaige Überschneidungen (z. B. mit Instandhaltungskosten) sind im Rahmen der Betriebskostenabrechnung abzugrenzen; insoweit ist darauf zu achten, dass die Kosten nicht doppelt angesetzt werden.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 24.2.2010, XII ZR 69/08, NZM 2010 S. 279