Verwaltervertrag: Zahlreiche unwirksame Klauseln

Leitsatz

Enthält ein Verwaltervertrag zahlreiche unwirksame Klauseln, die wesentliche Teile des Vertrags betreffen, ist der Beschluss über den Vertragsschluss insgesamt für ungültig zu erklären. Dies führt auch zur Ungültigerklärung des auf der gleichen Versammlung gefassten Beschlusses über die Verwalterbestellung.

Normenkette

§ 26 WEG

Das Problem

Wohnungseigentümer K greift den Beschluss an, mit dem die X-GmbH zur Verwalterin bestellt worden ist, und den Beschluss, mit dem 3 Wohnungseigentümer bevollmächtigt worden sind, den Verwaltervertrag mit der X-GmbH abzuschließen. K wendet sich gegen verschiedene Klauseln des Verwaltervertrags. Mit Erfolg!

Die Entscheidung

Verwaltervertrag

1. Der Beschluss, mit dem 3 Wohnungseigentümer bevollmächtigt worden sind, den Verwaltervertrag mit der X-GmbH abzuschließen, habe bereits deshalb keiner ordnungsmäßigen Verwaltung entsprochen, weil der Verwaltervertrag eine Reihe schwerwiegender – die Wohnungseigentümer benachteiligende – Mängel enthalte, sodass die Bevollmächtigung der in dem Beschluss genannten Wohnungseigentümer zum Abschluss des Vertrags nicht nur teilweise sondern insgesamt nicht mehr ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche. Dies habe nach § 139 BGB ebenfalls die Ungültigkeit der Verwalterbestellung zur Folge.
2. K wende sich zu Recht gegen eine Reihe von Klauseln, die der Verwaltervertrag enthalte. Insoweit sei voranzustellen, dass ein Verwaltervertrag nach allgemeinen Grundsätzen der Vertragskontrolle der §§ 305 ff. BGB unterliege. Es seien, da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Verbraucherin im Sinne des § 13 BGB und die Verwalterin als Gesellschaft Unternehmerin im Sinne des § 14 BGB sei, die Erleichterungen des § 310 Abs. 3 BGB anzuwenden. Daher handle es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen, da unstreitig der vorformulierte Vertrag seitens der Verwalterin gestellt worden sei.
3. Allerdings sei für die hier relevante Frage, ob die Beschlussfassung, die den Verwaltervertrag zum Gegenstand habe, alleine die Frage entscheidungsrelevant, ob die Beschlussfassung zur Genehmigung des Verwaltervertrags bzw. der Bevollmächtigung von Eigentümern zum Abschluss eines Verwaltervertrags ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche (§ 21 Abs. 3 WEG). Dies sei im Regelfall nach einhelliger Ansicht jedenfalls insoweit nicht der Fall, als der Verwaltervertrag einer Kontrolle nach § 307 ff. BGB nicht standhalte. Allerdings könne der Beschluss auch aus anderen Gründen – etwa überhöhten (Sonder-)Vergütungen – den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen.

4. Unter Anlegung dieser Maßstäbe seien zahlreiche Klauseln des Vertrags zu beanstanden:

   • Die Vertragsklausel in § 2 des Verwaltervertrags, welche die Verwalterin von der Beschränkung nach § 181 BGB befreie, sei nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Die Regelung diene lediglich dem Interesse der Verwalterin. Die gegenteiligen Interessen der Wohnungseigentümer würden nicht beachtet oder kompensiert werden (Hinweis unter anderem auf Hügel/Elzer, WEG, 1. Auflage, § 26 Rn. 155).
   • Weiter sei die Regelung unwirksam, die dem Verwalter erlaube, bis zu einem geschätzten Aufwand von 2.000 EUR Sonderfachleute zu beauftragen. Auch hierbei handle es sich um eine unangemessene Benachteiligung der Wohnungseigentümer (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliege nach § 21 Abs. 1 WEG den Wohnungseigentümern. Eine Kompetenzverlagerung auf den Verwalter sei insofern zu beanstanden (Hinweis unter anderem auf OLG München v. 20.3.2008, 34 Wx 46/07, NJW-RR 2008 S. 1182 und OLG Düsseldorf v. 30.7.1997, 3 Wx 61/97, NJW-RR 1998 S. 13). Dem stehe auch nicht die Wertung des § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 WEG entgegen. Für die einzelnen Wohnungseigentümer müsse das finanzielle Risiko überschaubar sein. Die grundsätzliche Verantwortlichkeit für eine diesbezügliche Entscheidung müsse bei der Versammlung bleiben. Dies bedeute auch, dass die möglichen finanziellen Belastungen begrenzt sein müssten. Vorliegend sei dies nicht ausreichend beachtet. Zwar sehe die Regelung eine Begrenzung auf 2.000 EUR für jede konkrete Beauftragung vor. Dies genüge jedoch alleine nicht. Es fehle eine Jahresobergrenze.
   • Aus dem gleichen Grund sei auch die Klausel ungültig, die dem Verwalter gestatte, Hausreinigungskräfte einzustellen, mit ihnen namens der Gemeinschaft Dienstverträge abzuschließen, diese inhaltlich zu ändern und auch zu kündigen. Auch insoweit erfolge eine Kompetenzverlagerung der Wohnungseigentümer auf den Verwalter, ohne dass insoweit zumindest eine Kostenbegrenzung für die Wohnungseigentümer damit verbunden sei. Zudem fehle es an jeglichen Kriterien für die Einstellung, den Vertragsinhalt und die Kündigungsmöglichkeit. Auch dies stelle für sich genommen bereits eine bedenkliche Kompetenzverlagerung dar.
   • Ebenfalls einen Verstoß gegen § 307 BGB stelle die Klausel dar, wonach der Verwalter berechtigt sei, "in Teilbereichen… Untervollmacht an Sonderfachkräfte (zu) erteilen". Mit dieser Klausel werde – jedenfalls bei der verwenderfeindlichsten A...