OLG Düsseldorf Beschluss vom 30.07.1997 - 3 Wx 61/97

Beteiligte

2. die übrigen Eigentümer der Eigentümergemeinschaft gemäß der anliegenden Liste

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Aktenzeichen 19 T 18/96)

AG Neuss (Aktenzeichen 27 a II 127/94 WEG)

Tenor

1. Unter teilweiser Abänderung der Entscheidung des Landgerichts Düsseldorf vom 16.12.1996 wird der in der Eigentümerversammlung vom 22.11.1994 zu Ziffer 3 des Versammlungsprotokolls gefaßte Beschluß auch insoweit für ungültig erklärt, als darin die Ziffern II 2.0 bis 2.2 des Verwaltervertrages zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Firma B. und Partner gebilligt worden sind.

2. Die Gerichtskosten des weiteren Beschwerdeverfahrens sind von den Beteiligten zu 2 und die der übrigen beiden Rechtszüge von den Beteiligten zu 2 zu 4/5 und von den Beteiligten zu 1 zu 1/5 zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

3. Beschwerdewert: 40.000 DM

Gründe

I.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 22. November 1994 haben die Beteiligten zu 2 mehrheitlich den vorliegenden Vertrag mit der neu zu bestellenden Verwalterin, der Beteiligten zu 3, gebilligt. In dritter Instanz streiten Antragsteller und Antragsgegner nur noch darum, ob die Bestimmungen des Verwaltervertrages in II 2.0 bis 2.2 und damit der diesbezügliche Beschluß der Eigentümerversammlung zu TOP 2 a = Ziffer 3 des Versammlungsprotokolls den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen.

Diese Bestimmungen des Verwaltervertrages lauten:

II. Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

Der Verwalter ist insbesondere berechtigt und verpflichtet:

1. die für die ordnungsgemäße und dem jeweiligen Stand der Technik angepaßte Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen außerhalb des Wirtschaftsplanes nach Absprache mit dem Beirat durchzuführen. Mit Zustimmung des Beirates können auch Fachleute, wie Bauingenieure, Sachverständige etc. herangezogen werden.
2. bei Auftragserteilung über einem Wert von 20.000 DM ist die vorherige Zustimmung der Wohnungseigentümer einzuholen,
3. bei Aufträgen ab einem Wert von 5.000 DM ist die vorherige Zustimmung des Beirats einzuholen, ausgenommen sind Betriebskosten.

Die Antragsteller haben die Ansicht vertreten, der Beschluß über den Abschluß des Verwaltervertrages entspreche in diesen Punkten nicht dem Gebot der ordnungsgemäßen Verwaltung. Dadurch, daß die Verwalterin bis 5.000 DM ohne vorherige Zustimmung Aufträge erteilen darf und bis 20.000 DM lediglich die Zustimmung des Beirats eingeholt werden müsse, werde die Eigentümer Versammlung ihres ureigensten Rechtes beraubt, über erforderliche Instandsetzungen und Instandhaltungsarbeiten selbst zu beschließen.

Das Amtsgericht hat den Anfechtungsantrag zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt, die getroffene Regelung sei mit dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung noch vereinbar. Die Grenze von 5.000 DM sei deshalb tolerabel, weil bei den heute üblichen Handwerkerpreisen damit nur Arbeiten geringen Umfangs in Auftrag gegeben werden könnten. Auch die Regelung, nach der Arbeiten bis 20.000 DM lediglich nach vorheriger Zustimmung des Beirates ausgeführt werden dürfen, stelle keine unzulässige Verlagerung von Rechten der Eigentümerversammlung auf den Beirat dar.

Die hiergegen form- und fristgerecht eingelegte sofortige Beschwerde der Antragsteller ist ohne Erfolg geblieben. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, daß gerade auch bei größeren Wohnungseigentümergemeinschaften die Möglichkeit bestehen müsse, Zuständigkeiten von der Eigentümerversammlung auf den Verwaltungsbeirat delegieren zu können, um handlungsfähig zu bleiben. Dadurch werde das Initiativrecht der Eigentümer oder die umfassende Zuständigkeit der Eigentümerversammlung nicht berührt.

Gegen den am 16.01.1997 zugestellten Beschluß haben die Antragsteller form- und fristgerecht sofortige weitere Beschwerde eingelegt, mit der sie ihr erstinstanzliches Begehren weiterverfolgen.

II.

Die gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 22, 27 und 29 FGG zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg, da die Entscheidung des Landgerichts auf einer Verletzung gesetzlicher Vorschriften im Sinne der §§ 27 FGG, 550 ZPO beruht. Der Senat folgt insoweit der von den beiden Vorinstanzen im Hinblick auf die Praktikabilität vertretenen Rechtsauffassung nicht.

Die in den Ziffern II 2.0 bis 2.2 des Verwaltervertrages vorgenommene Bevollmächtigung der Verwalterin, Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen bis zu 5.000 DM ohne Einschränkungen und bis zu 20.000 DM mit vorheriger Zustimmung des Verwaltungsbeirates selbständig in Auftrag geben zu können, kann nicht durch einen Mehrheitsbeschluß einer Eigentümer Versammlung erteilt werden. Für eine solche Vollmachtserteilung ist eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer im Sinne des § 10 Abs. 1 WEG erforderlich. Dies folgt aus dem Zusammenspiel der Regelungen in den §§ 20, 21, 27 und 29 WEG. Die danach der Eigentümerversammlung vorbehaltene Entscheidung über Art und Umfang von Inst...