OLG München Beschluss vom 20.03.2008 - 34 Wx 46/07

Leitsatz (amtlich)

1. Eigentümerbeschlüsse über die Jahresabrechnung sind objektiv und normativ auszulegen. Danach bestimmt sich auch, ob die Einzelabrechnungen jeweils mit umfasst sind. Eine ergänzende Beweiserhebung durch Zeugeneinvernahme zum Beschlussinhalt kommt nicht in Betracht.

2. Inhaltskontrolle eines Verwaltervertrags im Zusammenhang mit der Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses über die Ermächtigung des Verwaltungsbeirats zu dessen Abschluss.

3. Die Wohnungseigentümer können im Rahmen einer Erneuerung der gemeinschaftlichen Heizungsanlage auch den Austausch defekter Heizkörper in den einzelnen Wohnungen mitbeschließen, ohne dass es darauf ankäme, ob diese im Sonder- oder im Gemeinschaftseigentum stehen.

Normenkette

BGB §§ 305, 307, 308 Nr. 6; WEG § 5 Abs. 2, § 15 Abs. 2, § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 26 Abs. 1, § 28 Abs. 5

Verfahrensgang

LG Landshut (Beschluss vom 07.03.2007; Aktenzeichen 60 T 1507/05)

AG Landshut (Beschluss vom 12.05.2005; Aktenzeichen 14 UR II 2/05)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers werden die Beschlüsse des AG Landshut vom 12.5.2005 und des LG Landshut vom 7.3.2007 abgeändert.

Die in der Eigentümerversammlung vom 13.12.2004 gefassten Eigentümerbeschlüsse werden zu Tagesordnungspunkt 3 hinsichtlich der Entlastung der Hausverwaltung und zu Tagesordnungspunkt 7 insoweit für ungültig erklärt, als in diesem Beschluss

Nr. 2.1 Abs. 4 Satz 2 (Ladung),

Nr. 2.1 (Vertragstext S. 2, 7. Zeile: Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten),

Nr. 2.2.6 (Vertragsschluss mit Hausmeister und Reinigungskraft),

Nr. 2.2.7 (Berechtigung zur Vornahme von Rechtsgeschäften),

Nr. 2.5 (Abschluss von u.a. Versicherungs- und Wartungsverträgen),

Nr. 2.7 (Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB),

Nr. 2.8 (Untervollmacht),

Nr. 5.2 (Vertretung durch Familienangehörige),

Nr. 5.3 (Stellung eines gemeinsamen Bevollmächtigten),

Nr. 6.3 Abs. 2 (Vergütung für weitere Eigentümerversammlung),

Nr. 6.3 Abs. 3 (Mahngebühr),

Nr. 10.2 (Vernichtung von Verwaltungsunterlagen) des Verwaltervertrags mit der weiteren Beteiligten gebilligt werden.

II. Im Übrigen werden die Anträge des Antragstellers abgewiesen und seine Rechtsmittel zurückgewiesen.

III. Von den gerichtlichen Kosten sämtlicher Rechtszüge haben der Antragsteller 4/5 und die Antragsgegner sowie die weitere Beteiligte, diese gesamtschuldnerisch, 1/5 zu tragen.

Eine außergerichtliche Kostenerstattung findet in keinem Rechtszug statt.

IV. Der Geschäftswert für sämtliche Rechtszüge wird auf 25.000 EUR festsetzt. Die abweichenden Festsetzungen in den Beschlüssen des AG Landshut vom 12.5.2005 und des Landgerichts Landshut vom 7.3.2007 werden dementsprechend abgeändert.

Gründe

I. Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer größeren Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Die aus dem Jahr 1983 stammende Gemeinschaftsordnung (GO) bestimmt in § 3 Nr. 2, dass die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums im Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen sind, soweit nicht nachfolgend etwas anderes bestimmt ist. Zu den Kosten der Beheizung und der Warmwasserversorgung enthält die Gemeinschaftsordnung im Folgenden einen gesonderten Verteilungsschlüssel (40 % der Beheizungskosten und 30 % der Warmwasserversorgungskosten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile und 60 % bzw. 70 % nach Verbrauch). Nach § 3 Nr. 2 Buchst. d GO sind die Wohnungseigentümer zur Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage von mindestens 2,50 DM pro m2 Wohnfläche jährlich verpflichtet. Für Mahnschreiben darf der Verwalter eine Mahngebühr i.H.v. 2 DM erheben und vereinnahmen (§ 3 Nr. 2 Buchst. j letzter Satz). § 3 Nr. 2 Buchst. c enthält Regelungen zur Verwaltergebühr.

Am 13.12.2004 fand eine Eigentümerversammlung statt. In dieser wurden u.a. folgende Beschlüsse gefasst: Unter Tagesordnungspunkt (TOP) 3 wurde mehrheitlich die Jahresabrechnung und die Entlastung der Hausverwaltung beschlossen.

Unter TOP 7 wurde mehrheitlich beschlossen, dass mit der bisherigen Verwalterin ein weiterer Verwaltervertrag für die Dauer von fünf Jahren (vom 1.1.2005 bis 31.12.2009) geschlossen und der Verwaltungsbeirat ermächtigt wird, den als Entwurf vorgelegten und diskutierten Verwaltervertrag zu unterzeichnen.

Unter TOP 9 fassten die Wohnungseigentümer Beschlüsse zur Erneuerung der Heizungsanlage auf der Grundlage dreier eingeholter Angebote. Zunächst beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, dass durch einen unabhängigen Gutachter oder Fachmann überprüft werden soll, ob die Erneuerung der Gesamtanlage notwendig sei. Sollte dies erforderlich sein, sei der Auftrag an die günstigste Firma für den kompletten Heizungsaustausch zu vergeben. Weiter wurde beschlossen, dass im Fall einer kompletten Erneuerung der Heizungsanlage sämtliche Thermostatventile in den Wohnungen auf Kosten der Gemeinschaft getauscht werden sollen. Vor der Abstimmung findet sich im Protokoll der Hinweis, dass sichtlich defekte Heizkörper in den Wohnungen hier auch mitgetauscht...