Auch ohne Inbezugnahme der Regelungen der Gemeinschaftsordnung ist der Verwalter an die Vereinbarungen der Wohnungseigentümer gebunden. Deshalb ist insbesondere im Hinblick auf die Gestaltung des Verwaltervertrags und die Kalkulation von Grundvergütung und Sonderhonoraren die Kenntnis des Inhalts der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung von erheblicher Bedeutung. Der potenzielle Verwalter sollte daher stets seine Kontaktperson in der Eigentümergemeinschaft um Übersendung einer Kopie der Teilungserklärung bitten. Freilich hat er darauf keinen Anspruch. Aus datenschutzrechtlichen Gründen sollte insoweit auch stets um Übermittlung einer entpersonalisierten Kopie der Teilungserklärung gebeten werden, sodass die Kenntnisnahme von Namen oder Daten des teilenden Eigentümers, des Notars und weiteren beteiligten Personen nicht möglich ist.
Vereinbarung prüfen!
Stets ist bei der Abfassung des Verwaltervertrags zu beachten, dass keine Regelungen aufgenommen werden, die dem durch Vereinbarung geprägten Grundverhältnis der jeweiligen Gemeinschaft widersprechen.[1]
Beispiel: Qualifizierte Vertreterklausel
Ist in der Teilungserklärung eine Beschränkung von Vertretern der Wohnungseigentümer in Wohnungseigentümerversammlungen nicht geregelt, wäre eine Klausel im Verwaltervertrag, wonach als Vertreter lediglich andere Wohnungseigentümer, der Ehegatte oder der Verwalter zur Vertretung berechtigt sind, unwirksam.
Freilich hätte eine derartige Klausel keine Auswirkungen auf die Wirksamkeit des Verwaltervertrags im Übrigen. Auch würde eine entsprechende Anfechtungsklage leerlaufen, da die Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB im Laufe des Vertragsverhältnisses geprüft wird.
Was der Verwaltervertrag nicht regeln darf
Im Verwaltervertrag können rechtswirksam keine Regelungen vereinbart werden, die einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer entzogen sind. Etwas anderes gilt selbstverständlich für all diejenigen Bereiche, in denen den Wohnungseigentümern Beschlusskompetenz eingeräumt ist, sowie im Rahmen der gesetzlichen Öffnungsklauseln (insbesondere der §§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG sowie im Fall vereinbarter Öffnungsklauseln).
Im Verwaltervertrag können auch keine Regelungen vereinbart werden, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen, auch wenn diese nicht Gegenstand einer Vereinbarung sind. Derartige Regelungen wären mangels Beschlusskompetenz unwirksam.[2] So können im Verwaltervertrag insbesondere keine
- Vorgaben zur Einberufungsfrist einer Wohnungseigentümerversammlung gemacht werden[3] und
keine Leistungspflichten der Wohnungseigentümer begründet werden, etwa in Form der Verpflichtung
- dem Verwalter Zutritt zur Sondereigentumseinheit verschaffen zu müssen, damit dieser prüfen kann, ob Instandsetzungsbedarf im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums besteht[4],
- zur Zahlung von Sonderhonoraren[5],
- zur Mitteilung von Anschriftenänderungen[6] oder
- einen gemeinsamen Bevollmächtigten zu bestellen und dem Verwalter bekannt zu geben, wenn eine Sondereigentumseinheit im Eigentum mehrerer Personen steht.[7].
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