Verwaltervertrag für Wohnungseigentum (WEMoG) / Konkretisierung der Verwalterpflichten und -befugnisse

In Konkretisierung der Verwalterpflichten und der Befugnisse des Verwalters, beschließen die Wohnungseigentümer nachfolgende Regelungen, die als Anlage zu dem Verwaltervertrag vom _________ wesentlicher Bestandteil der vertraglichen Vereinbarungen der Parteien sind:

I. Verwalterpflichten

1. Eigentümerversammlung

• Organisation, Einberufung und Leitung einer ordentlichen Eigentümerversammlung pro Kalenderjahr oder, soweit vom Kalenderjahr abweichend, pro vereinbarter Wirtschaftsperiode;
• Entwurf der Tagesordnung mit Formulierung von Tagesordnungspunkten und Beschlussvorschlägen;
• Erstellung der Versammlungsniederschrift einer ordentlichen Eigentümerversammlung pro Kalenderjahr oder, soweit vom Kalenderjahr abweichend, pro vereinbarter Wirtschaftsperiode;
• Führung der Beschluss-Sammlung nach Maßgabe von § 27 Abs. 7 WEG;
• Bereitstellung von Kopien der Versammlungsprotokolle für die Eigentümer.

2. Beschlussdurchführung

• Durchführung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung sowie der Beschlüsse im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG;
• Durchführung und Überwachung der Einhaltung der Hausordnung;
• Überwachung der Einhaltung der Regelungen der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung;
• Führung der Verwaltungsunterlagen.

3. Rechnungswesen/Buchführung

• Kontenführung;
• Erstellung des Gesamtwirtschaftsplans nebst Einzelwirtschaftsplänen;
• Erstellung der Gesamtjahresabrechnung nebst Einzeljahresabrechnungen;
• Erstellung des Vermögensberichts;
• Ausarbeitung der Beschlussvorschläge nebst Beitragsberechnung für etwa erforderliche Sonderumlagen;
• Prüfung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung mit dem Verwaltungsbeirat;
• Bereithaltung der Abrechnungsunterlagen zur Einsichtnahme.

4. Kaufmännische Objektverwaltung

• Abschluss und Überwachung von Verträgen zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, insbesondere von Hausmeisterdienstleistungsunternehmen, Reinigungs- und Gartenbauunternehmen;
• Prüfung von Einsparmöglichkeiten durch den Abschluss von Rahmenverträgen;
• Information über Belange des Gemeinschaftseigentums;
• Teilnahme an zwei Sitzungen des Verwaltungsbeirats im Laufe der jeweiligen Wirtschaftsperiode während der üblichen Bürozeiten;
• kaufmännische Beratung bei der Vergabe von Erhaltungsmaßnahmen sowie sonstigen Vertragsschlüssen inkl. Preisverhandlungen;
• kaufmännische Beratung im Rahmen der Vergabe von Maßnahmen der baulichen Veränderung gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 WEG, die mit einer Kostenbelastung sämtlicher Wohnungseigentümer verbunden ist;
• kaufmännische Prüfung von Dienstleistungs- und Werkunternehmerrechnungen;
• Prüfung von Barkassen, insbesondere von Hausmeister- und Waschmünzkassen.

5. Technische Objektverwaltung

• Durchführung regelmäßiger Objektbegehungen unter Mitwirkung eines Mitglieds des Verwaltungsbeirats;
• Prüfung der technischen Anlagen durch Abschluss und Überwachung von Voll- bzw. Teilwartungsverträgen;
• Überwachung der Hausmeister- und Reinigungsdienstleistungsunternehmen;
• Überwachung der mit der Verkehrssicherung beauftragten Fachunternehmen;
• Überwachung der Erhaltungserforderlichkeit gefahrgeneigter Anlagen, Bau- und Einrichtungsteile des Gemeinschaftseigentums;
• Einholung von Angeboten zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums;
• kaufmännische Überwachung der Erhaltungsmaßnahmen.

II. Verwalterbefugnisse

1. Prozessführung

(1) Auch ohne gesonderte Ermächtigung, ist der Verwalter berechtigt, rückständige Hausgelder namens, im Auftrag und auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer außergerichtlich und gerichtlich geltend zu machen. Als Hausgelder gelten nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG beschlossene Vorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans, sich aus Einzeljahresabrechnungen ergebende und nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beschlossene Nachschüsse sowie Beiträge bzw. Vorschüsse zu beschlossenen Sonderumlagen.

(2) Zum Führen sonstiger Aktivverfahren bedarf der Verwalter gesonderter Ermächtigung durch Beschlussfassung der Wohnungseigentümer, es sei denn, das Aktivverfahren ist zur Nachteilsabwendung erforderlich.

(3) Im Rahmen seiner Ermächtigung zur Prozessführung ist der Verwalter ermächtigt, namens, im Auftrag und auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Rechtsanwalt mit der Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu beauftragen.

2. Erhaltungsmaßnahmen

(1) Der Verwalter ist ohne entsprechende Beschlussfassung der Wohnungseigentümer ermächtigt, Maßnahmen der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums namens und auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Auftrag zu geben, soweit die Maßnahme im Einzelfall ein Kostenvolumen von ________ EUR nicht überschreitet. Die Maßnahmen dürfen insgesamt Kosten von ________ EUR im Wirtschaftsjahr nicht überschreiten. Macht der Verwalter von dieser Befugnis Gebrauch, ist der Verwaltungsbeirat unverzüglich und sind die Wohnungseigentümer anlässlich der Eigentümerversammlung entsprechend in Kenntnis zu setzen.

(2) Werden dem Verwalter Feuchteschäden im Bereich des Gemeinschaftseigentums von Wohnungseigentümern angezeigt oder erkennt der...