Verwalter haftet für erhöhte Stromkosten

Leitsatz

Mögliche Schadensersatzpflicht des Verwalters für erhöhte Stromkosten wegen nicht ausreichender Kontrollen insbesondere einer vermutlich defekten Rampenheizung einer Tiefgarage trotz entsprechender Hinweise eines einzelnen Eigentümers

Normenkette

§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG

Kommentar

1. Im vorliegenden Verfahren klagte eine Gemeinschaft wegen erhöhten Stromverbrauchs auf Schadensersatz in Höhe von knapp 12.000 EUR gegen den Verwalter – bezogen auf etwa 2 Jahresabrechnungszeiträume. In 1. und 2. Instanz (nach altem Verfahrensrecht) wurde die Klage abgewiesen. Vom Rechtsbeschwerdegericht wurde die Streitsache in Bestätigung des Haftungsgrunds zum Zweck weiterer Feststellungen zur Höhe des Anspruchs an das Landgericht zurückverwiesen.
2. In den Tatsacheninstanzen konzentrierte sich der Streit nach eingeholtem Sachverständigengutachten und auch Erläuterungen des Sachverständigen im Verhandlungstermin auf mögliche Defekte der Rampenheizung als Ursache für den hohen Stromverbrauch. Die Verwaltung hatte nach dem Hinweis eines Eigentümers allein eine Fachfirma beauftragt, Zähler im Haus und auch Zwischenzähler zu kontrollieren.
3. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG obliegt einem Verwalter, die für ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Bei schuldhafter Verletzung dieser Pflichten haftet er der Gemeinschaft gegenüber, die allerdings in erster Linie zur Instandsetzung bzw. Schadensbeseitigung verpflichtet ist. Insoweit treffen allerdings den Verwalter Überwachungs-, Kontroll- und Hinweispflichten. Er hat hier Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum zu ermitteln sowie Ursache und Umfang festzustellen, was auch Kontrollaufgaben mitumfasst. Verletzt er diese Pflichten schuldhaft, haftet er für den Schaden der betroffenen Wohnungseigentümer auch dann, wenn die Schadensursache ungeklärt bleibt oder sich nachträglich herausstellen sollte, dass sie ausschließlich im Sondereigentum liegt (OLG München, ZMR 2006 S. 716/717 und BayObLG, NZM 1998 S. 583).

4. Im vorliegenden Fall ist der Verwaltung vorzuwerfen, dass sie lediglich eine Firma mit der Prüfung des Stromverbrauchs in den Häusern durch Aufnehmen der Zählerstände beauftragte, allerdings nicht eine Überprüfung auf etwaige Unregelmäßigkeiten von Zählern oder angeschlossenen Energieträgern vornehmen ließ. Auch hat der Sachverständige im Rahmen des Verfahrens zum Ausdruck gebracht, dass der erhöhte Verbrauch ein Indiz dafür sei, dass die Rampenheizung schadensursächlich defekt sei, etwa aufgrund nicht ordnungsgemäßer Funktion des Temperaturfühlers mit der Folge, dass sich die Rampenheizung unabhängig von der Höhe der Außentemperatur allein bei Feuchtigkeit einschalte, oder auch von einem Defekt einer – mittlerweile ausgetauschten – Heizmatte auszugehen sei.

   Die Verwaltung hat es auch versäumt, die Gemeinschaft ordnungsgemäß zu informieren und deren Entscheidung über das weitere Vorgehen herbeizuführen. Sie hätte auch die Rampenheizung abschalten müssen, um einen erhöhten Stromverbrauch zu vermeiden. Von kausalem Schaden ist deshalb auszugehen, auch wenn Ursachen für Mängel zunächst nicht feststellbar waren.

Link zur Entscheidung

Brandenburgisches OLG, Beschluss vom 22.07.2010, 5 Wx 27/09