Brandenburgisches OLG Beschluss vom 22.07.2010 - 5 Wx 27/09

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentum: Pflichten des Verwalters bei Hinweis auf einen erhöhten Stromverbrauch

Normenkette

WoEigG § 27 Abs. 1 Nr. 2

Verfahrensgang

LG Neuruppin (Beschluss vom 02.09.2009; Aktenzeichen 5 T 86/08)

Tenor

Auf die weitere Beschwerde der Antragstellerin wird der Beschluss des LG Neuruppin vom 2.9.2009 - Az. 5 T 86/08 - aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde, an das LG Neuruppin zurückverwiesen.

Gegenstandswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde: 11.880,12 EUR

Gründe

I. Die Antragstellerin macht im vorliegenden Verfahren noch Kosten für erhöhten Stromverbrauch im Wege des Schadensersatzes ggü. der früheren Verwalterin, der Antragsgegnerin, geltend, und zwar i.H.v. 11.880,12 EUR für den Abrechnungszeitraum 2.12.2003 bis 31.12.2005.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf Ziff. I der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Das LG hat mit Beschluss vom 2.9.2009 die sofortige Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des AG Oranienburg vom 25.1.2008 - Az. 2 II WEG 28/06 -, die sich gegen die Zurückweisung des Antrages auf Ersatz erhöhter Stromkosten i.H.v. 11.880,12 EUR für den Zeitraum 2.12.2003 bis 31.12.2005 richtete, zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt, hinsichtlich eines erhöhten Stromverbrauches für den Abrechnungszeitraum 2.12.2003 bis 1.4.2004 sei bereits fraglich, ob eine Pflichtverletzung der Antragsgegnerin vorliege. Nachdem in der Wohnungseigentümerversammlung vom 18.5.2004 der Antragsgegnerin als der damaligen Verwalterin aufgetragen worden sei, Einsparungsmöglichkeiten bezüglich der verbrauchsabhängigen Kostenpositionen zu überprüfen und in der nächsten Versammlung über das Ergebnis zu berichten, habe die Antragsgegnerin in Vorbereitung der Eigentümerversammlung vom 23.8.2005 die Elektrofirma R. W... beauftragt, zu überprüfen, welche Verbrauchsquellen an den Zähler angeschlossen seien, sowie zu prüfen, ob der Zähler oder die angeschlossenen Energieträger bezüglich des Hausstromverbrauches des Hauses 46 Unregelmäßigkeiten aufwiesen. Daraufhin habe der Elektromeister W ... nach Begehung des Objektes der Sachbearbeiterin der Antragsgegnerin mitgeteilt, dass keine außergewöhnlichen Vorkommnisse festzustellen seien; zudem seien in dem Jahr 2004 häufig Temperaturen um Null Grad Celsius bis in den April hinein zu verzeichnen gewesen, so dass sich hieraus eine Leistungserhöhung ergebe. Die Antragsgegnerin habe sich damit mit der Klärung der Ursache des Stromverbrauches an einen Fachmann gewandt. Dieser habe plausible Erklärungen für den erhöhten Stromverbrauch gegeben und nachvollziehbar dargelegt, dass jedenfalls von der Heizung der Tiefgaragenrampe kein höherer Stromverbrauch erzeugt worden sei. Anhaltspunkte, an den Erklärungen des Elektrofachmannunternehmens zu zweifeln, bestünden aus Sicht der Kammer nicht.

Nach wie vor stehe nicht fest, dass Ursache des erhöhten Stromverbrauches der Rampenheizung der Tiefgarage ein Defekt sei und dieser für die Antragsgegnerin erkennbar gewesen sei. Soweit die Antragstellerin meine, die Antragsgegnerin habe ihre Pflicht aus dem Verwaltervertrag dadurch verletzt, dass sie nicht früher weitere Untersuchungen der Rampenheizung veranlasst habe, könne die Kammer dem nicht folgen. Ebenso wenig könne eine Pflichtverletzung darin gesehen werden, dass die Antragsgegnerin keine monatliche Begehung und Untersuchung der Tiefgaragenheizung vorgenommen habe. Der Sachverständige Dipl.-Ing. G. habe sowohl vor dem AG Oranienburg als auch in der Anhörung vor der Kammer dargelegt, dass eine Fehlfunktion der Rampenheizung bei der Begehung gerade nicht feststellbar gewesen sei. Er habe zwar auch erklärt, dass dann, wenn es einen Zwischenzähler gebe und dieser einen erhöhten Verbrauch feststelle, es ein Indiz sein könne, das auf die Rampenheizung hinweise, er habe allerdings weiter erklärt, dass es für einen solchen erhöhten Verbrauch verschiedene Ursachen geben könne.

Selbst wenn man von einer Pflichtverletzung ausgehen wolle, fehle es nach wie vor an schlüssigen Darlegungen, dass diese ursächlich für den erhöhten Stromverbrauch gewesen seien. Die Kammer habe in der Anhörung darauf hingewiesen, dass Ursache für den erhöhten Verbrauch in den verschiedenen Abrechnungszeiträumen auch andere Faktoren, wie etwa Witterungsbedingungen, seien könnten. Einer Vergleichbarkeit der absoluten Verbrauchszahlen, die einen Rückschluss einzig und allein auf eine defekte Rampenheizung zuließen, stehe weiter entgegen, dass nach wie vor Angaben auch darüber fehlten, an welchen Tagen und wie lange die Rampenheizung in den Vergleichszeiträumen 1998 bis 2002 und 2007 bis 2008 und in streitgegenständlichen Zeiträumen benutzt worden sei. Zur Überzeugung der Kammer stehe danach nicht fest, dass eine defekte Rampenheizung Ursache für den erhöhten Stromverbrauch gewesen sei.

Gegen den ihr am 7.9.2009 zugestellten Beschluss des LG Neuruppin hat d...