Vermietete Eigentumswohnung / 2.1 Allgemeine Grundsätze

Recht zur Vermietung einer Eigentumswohnung

Das Recht, eine Eigentumswohnung zu vermieten, ist zwar eine aus dem Eigentum fließende Grundbefugnis, sie kann jedoch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer, also etwa in der Gemeinschaftsordnung, auch gänzlich ausgeschlossen werden.[1] Daneben können selbstverständlich auch die Vermietungsrechte eingeschränkt werden. Gegen das Diskriminierungsverbot verstoßend und damit nach § 138 BGB unwirksam wäre eine Beschränkung, wonach der Wohnraum nicht an Ausländer vermietet werden dürfte. Schranken können sich hier bereits aus der Zweckbestimmung der Wohnanlage ergeben. Da auch eine Vermietung dem allgemeinen Gebot der Rücksichtnahme des § 14 Nr. 1 WEG unterliegt, ist beispielsweise die Vermietung zur Ausübung der Prostitution genauso unzulässig wie die Vermietung einer Kleinwohnung an eine Großfamilie.

Im Übrigen aber ist auch die kurzzeitige Vermietung gar an täglich wechselnde Feriengäste zulässig, wenn die Gemeinschaftsordnung oder eine nachfolgende Vereinbarung nichts Gegenteiliges regelt.[2] Für die wohnungseigentumsrechtliche Einordnung der Nutzung einer Wohnung ist nämlich nur darauf abzustellen, welche Nutzung in der Wohnung selbst stattfindet.[3] Entsprechendes gilt auch für die Nutzung von Teileigentumseinheiten zur Vermietung an Pensionsgäste. Eine solche ist jedenfalls zulässig und weniger beeinträchtigend als etwa eine Nutzung als Einzelhandelsgeschäft oder Nagelstudio. Ob gewerbe- oder baurechtliche Genehmigungen für eine derartige Nutzung erforderlich sind, ist im wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren nicht zu klären und bedeutungslos.[4]

 
Hinweis

Leistungs- oder Mitteilungspflichten per Beschluss

Den Wohnungseigentümern können durch Mehrheitsbeschluss keine Leistungspflichten dergestalt auferlegt werden, Mieter- und Nutzerwechsel unter Angabe der Daten des neuen Mieters bzw. des neuen Nutzers der Verwaltung schriftlich mitzuteilen.[5] Mangels Beschlusskompetenz wäre ein derartiger Beschluss nichtig. Allerdings können die Wohnungseigentümer eine entsprechende Verpflichtung durch Beschluss auf Grundlage einer vereinbarten allgemeinen Öffnungsklausel regeln.[6]

 
Wichtig

Keine "Kontaktsperre" per Beschluss

Ebenfalls mangels Beschlusskompetenz nichtig wäre ein Beschluss über ein Verbot der Kontaktaufnahme von Eigentümern zu Mietern anderer Eigentümer ohne deren Wissen.[7]

 
Achtung

Vermietung nach Eigentumsentziehung

Ist einem Wohnungseigentümer das Eigentum nach der Bestimmung des § 18 WEG entzogen worden und kommt er seiner Verpflichtung zur Veräußerung seiner Wohnung nicht nach, wird das Urteil durch Zwangsversteigerung vollstreckt. Nun kann es für den Ersteher reizvoll sein, die Wohnung einfach an den ehemaligen Wohnungseigentümer zu vermieten. Hier ist nun zu unterscheiden, ob die Eigentumsentziehung wegen schwerer Pflichtverletzungen oder wegen Hausgeldrückständen erfolgte.

Jedenfalls verletzt der Ersteher einer Eigentumswohnung seine Pflicht aus § 14 Nr. 1 WEG, wenn er die Nutzung durch den früheren Wohnungseigentümer, dem das Wohnungseigentum nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG entzogen worden ist, nicht beendet, sondern ihm den Besitz an dem Sondereigentum weiter überlässt. Die anderen Wohnungseigentümer können verlangen, dass er dem früheren Wohnungseigentümer den Besitz entzieht.[8] Ist dem Wohnungseigentümer das Wohnungseigentum entzogen worden, weil er trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen ihm nach § 14 WEG obliegende Pflichten verstoßen hat, steht durch das Entziehungsurteil nämlich fest, dass sein Verbleib in der Wohnung den übrigen Wohnungseigentümern unzumutbar ist. Folglich verletzt wiederum der Ersteher der Eigentumswohnung seine Pflicht aus § 14 Nr. 1 WEG, wenn er die Nutzung durch den früheren Wohnungseigentümer nicht beendet.

Anders sieht es in der Regel aber dann aus, wenn das Wohnungseigentum nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG entzogen wird, weil der Wohnungseigentümer mit seinen Beitragszahlungen in Rückstand geraten war. Dann wird den übrigen Wohnungseigentümern meist sein Verbleib in der Wohnung nicht unzumutbar sein, da mit dem Zuschlag die Verpflichtung zur Kosten- und Lastentragung auf den neuen Wohnungseigentümer übergeht.

Vermietung an Feriengäste oder Asylbewerber

Soweit in der Teilungserklärung nichts Gegenteiliges vereinbart ist, darf der Wohnungseigentümer seine Wohnung auch an täglich wechselnde Feriengäste vermieten.[9]

Die Wohnungseigentümer können die allgemeine Vermietungsbefugnis des Wohnungseigentümers etwa an täglich wechselnde Feriengäste auch auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel nur mit Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer einschränken. Mit entsprechenden Nutzungsbeschränkungen ist nämlich ein Eingriff in die Zweckbestimmung des Wohnungseigentums verbunden, der nur allstimmig erfolgen kann.[10]

Auch die Vermietung einer Wohnung an Asylbewerber hält sich grundsätzlich im Rahmen der Zweckbestimmung einer Wohnnutzung.[11] Hier ist bei einer Belegung mit maximal 8 erwachsenen Personen in einer 92 qm großen Wohnung auch noch nic...

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