Überbelegung im Wohnungseigentum

Zusammenfassung

Überblick

Die Bezeichnung eines Wohnungseigentums in der Teilungserklärung als "Wohnung" ist als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter anzusehen. Hiermit soll eine Nutzung ausgeschlossen werden, die mehr stört oder beeinträchtigt als eine Nutzung zu Wohnzwecken. Es kann aber auch eine tatsächliche Nutzung zu Wohnzwecken stören, wenn die betreffende Wohnung überbelegt ist.

1 Richtwerte

Die Überbelegung spielt i. d. R. bei vermieteten Eigentumswohnungen eine Rolle. Eine Überbelegung ist immer dann anzunehmen, wenn nicht genügend Wohnfläche für jeden Erwachsenen und jedes Kind vorhanden ist. Gehen von einer Wohnungsüberbelegung erhebliche Belästigungen zum Nachteil einer Eigentümergemeinschaft aus, so kann in erster Linie die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangen, dass diesem Zustand ein Ende bereitet wird. Einzelne Wohnungseigentümer hätten Ansprüche nur insoweit, als sie durch die Überbelegung einer Wohnung konkret in ihrem Sondereigentum gestört wären.

Eine Unzumutbarkeit im Rahmen einer Überbelegung von Wohnraum hängt zunächst vom Verhältnis der Zahl der Räume zur Zahl der Wohnungsbenutzer ab. Ergänzend kann dabei auch auf die Überbelegungsverbote nach den Wohnungsaufsichtsgesetzen der Länder zurückgegriffen werden. Nach dem hessischen Wohnungsaufsichtsgesetz müssen beispielsweise mindestens 9 m² Wohnfläche pro Person zur Verfügung stehen.

Die Rechtsprechung orientiert sich an einem Richtwert von zwei Personen pro Zimmer, wobei pro Person mindestens 10 Quadratmeter Wohnfläche für Erwachsene sowie 6 Quadratmeter Wohnfläche für jedes Kind bis 6 Jahre zur Verfügung stehen müssen.

Praxis-Beispiel

Überbelegung bei 8 Personen auf 57 Quadratmetern

Die Benutzung einer 57 m² großen Wohnung durch 2 Erwachsene und 6 Kinder stellt eine Überbelegung dar.^[1] Keine Überbelegung stellt ein...