Verkehrssicherung im Wohnungseigentum (WEMoG) / 3 Beschlussfassung

Beseitigung von Gefahrenquellen

Hat der Verwalter potenzielle Gefahrenbereiche erkannt, sollte er umgehend eine Wohnungseigentümerversammlung zwecks Beschlussfassung über Abhilfemaßnahmen einberufen. In aller Regel genügt der Verwalter seinen Pflichten zunächst, indem er etwaige Gefahrenquellen ermittelt und die Eigentümergemeinschaft hierüber unverzüglich in Kenntnis setzt. Über konkrete Maßnahmen zur Beseitigung der Gefahrenquelle hat dann die Eigentümergemeinschaft zu beschließen, die Beschlussumsetzung obliegt dann wiederum dem Verwalter.

Achtung: Akute Gefahrenstellen sind unverzüglich zu beseitigen

Stellt der Verwalter fest, dass etwa das Treppengeländer gelockert, der Spielplatz mit einer Dornenhecke eingefriedet oder die Dachrinne nicht mehr fest verankert ist, hat er umgehend entsprechende Sicherungsmaßnahmen einzuleiten. Die Berechtigung hierzu verleiht ihm die Bestimmung des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, nach der der Verwalter im Rahmen der Nachteilsabwendung zur Durchführung von Notmaßnahmen berechtigt ist. Selbstverständlich sollten auch die Wohnungseigentümer umgehend benachrichtigt werden. Wegen der Postlaufzeiten sollte per Mail oder Aushang im Treppenhaus informiert werden.

Musterschreiben: Information über Gefahrenstellen im Objekt

Herrn/Frau

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Wohnungseigentümergemeinschaft _______________

Hier: Feststellung von Gefahrenstellen nach Begehung der Wohnanlage und der Außenanlage

Sehr geehrte Damen und Herren,

bei der heutigen Begehung der Wohnanlage und der Außenanlage habe ich zunächst festgestellt, dass das Treppengeländer zwischen dem ersten und zweiten Obergeschoss gelockert ist. Ich habe sogleich ein Fachunternehmen beauftragt, das Geländer zu befestigen. Mir ist die Maßnahmendurchführung innerhalb der nächsten drei Tage zugesagt worden. Ich bitte hier in ihrem eigenen Interesse auf äußerste Vorsicht beim Begehen des Treppenhauses im vorerwähnten Bereich.

Im Bereich der Außenanlagen habe ich festgestellt, dass der Kinderspielplatz mit einer Dornenhecke eingefriedet ist. Dies birgt akutes Gefährdungspotenzial für die spielenden Kinder. Ich werde morgen eine Eigentümerversammlung zwecks Beschlussfassung über eine alternative Einfriedung einberufen. Solange die Dornenhecke noch vorhanden ist, sollten die Kinder den Spielplatz nicht betreten. Ich bitte die Eltern insoweit um ihre Mithilfe.

Mit freundlichen Grüßen

Verwalter

Delegation von Verkehrssicherungspflichten auf Dritte

• Existiert kein Winterdienst, sollte der Verwalter für eine entsprechende Beschlussfassung zur Beauftragung eines Fachunternehmens oder aber entsprechende Auftragsweiterung des Hausmeisters sorgen.
• Auch im Hinblick auf die Haftung der Gemeinschaft als Grundstücksbesitzer nach § 836 BGB und die den Verwalter treffende Haftung als Gebäudeunterhaltungsverpflichteter nach §§ 838, 836 BGB sollte für eine Beschlussfassung über periodische Kontrollen des gemeinschaftlichen Dachs durch Fachunternehmen gesorgt werden. Daneben sollte der Verwalter ermächtigt werden, nach starkem Sturm bzw. heftigem Regen mit Hagel außerperiodische Kontrollen initiieren zu können.
• Existiert im Bereich der gemeinschaftlichen (Tief-)Garage ein Rolltor, sollte auf eine Beschlussfassung über Wartung und periodische Kontrolle durch ein entsprechendes Fachunternehmen hingewirkt werden.^[1]

[1] Beschlussmuster zu diesen Themenbereichen s. Kap. 5.