Übertragung eines Sondereigentums: Keine Isolierung des Miteigentumsanteils!

Leitsatz

Wird ein im Teileigentum stehender Stellplatz übertragen, darf der Miteigentumsanteil, der zu ihm gehört, nicht isoliert bleiben.

Normenkette

§ 890 Abs. 2 BGB; § 8 WEG

Das Problem

1. Mit notarieller Urkunde vom 5. Januar 2010 erstellt Bauträger B im eigenen Namen und für die Käufer bereits veräußerter Wohnungs- und Teileigentumseinheiten aufgrund ihm in den Kaufverträgen erteilter Vollmachten einen Nachtrag zur Teilungserklärung. Dort ist unter anderem Folgendes bestimmt:

   Der Tiefgaragenstellplatz Nr. 1 ist nicht mehr Tiefgaragenstellplatz, sondern Abstellraum und Bestandteil des Wohnungseigentums Nr. 20.

2. Das Grundbuchamt setzt den Nachtrag nicht um. Es meint, es fehle die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer sowie der sämtlicher derzeitiger in Abt. II und III der Grundbücher eingetragenen Gläubiger. Außerdem fehle die Zuweisung des derzeit mit dem Sondereigentum am Tiefgaragenstellplatz Nr. 1 verbundenen Miteigentumsanteils von 4/10.000stel.
3. Gegen diese Zwischenverfügung richtet sich die Beschwerde. Der Tiefgaragenstellplatz solle Bestandteil des Wohnungseigentums Nr. 20 werden. Der dortige Miteigentumsanteil solle sich um 4/10.000stel erhöhen. Auf die Zustimmung der dinglich Berechtigten komme es nicht an, da sich die Miteigentumsanteile am Grundstück in ihrer Zuordnung nicht ändern würden. Soweit das Grundbuchamt Bewilligungen weiterer derzeitiger Wohnungseigentümer verlange, sei nicht klar, um welche Personen es sich handle.

Die Entscheidung

1. Die Beschwerde hat Erfolg! Die Zwischenverfügung sei aufzuheben, da die Voraussetzungen für ihren Erlass nicht vorgelegen hätten. Eine Zwischenverfügung diene dem Zweck, einer beantragten Eintragung den nach dem Antrag sich bestimmenden Rang zu sichern, der bei sofortiger Zurückweisung nicht gewahrt wäre. Eine Zwischenverfügung sei daher unzulässig, wenn der Mangel des Antrags nicht mit rückwirkender Kraft geheilt werden könne (Hinweis unter anderem auf BGH v. 26.9.2013, V ZB 152/12, NJW 2014 S. 1002). So liege es hier. Das Grundbuchamt gehe davon aus, dass die Bestandteilszuschreibung nicht vollzogen werden könne, weil nicht bestimmt sei, was mit dem Miteigentumsanteil geschehen solle, der derzeit mit dem Sondereigentum am Tiefgaragenstellplatz verbunden sei. Dieser Mangel – nämlich das Fehlen einer entsprechenden Verfügung auch über den Miteigentumsanteil – könne nicht rückwirkend geheilt werden. Das Grundbuchamt hätte von seinem Standpunkt aus den Antrag also sogleich zurückweisen müssen.
2. Es sei im Übrigen richtig, dass eine Unklarheit herrsche, was mit dem 4/10.000stel Miteigentumsanteil geschehen solle. Möglich wäre es, ihn – ebenso wie das Teileigentum am Stellplatz – dem Wohnungseigentum Nr. 20 zuzuschreiben. Zwingend sei dies allerdings nicht. Es sei auch möglich, dass den Miteigentumsanteil einem anderen Wohnungs- oder Teileigentum desselben oder eines anderen Miteigentümers zuzuschreiben. Das Grundbuchamt, dem die näheren Umstände nicht bekannt seien, könne ebenso wie der Senat nicht ausschließen, dass eine andere Lösung gewollt, aber nicht zum Ausdruck gekommen sei.

Kommentar

Anmerkung

Ein – aus Sicht der notariellen Praxis – "Alltagsfall". Grundlagen: Ein Stellplatz soll kein eigenständiges Teileigentum (mehr) sein, sondern – als "unselbstständiges Teileigentum" – ein Raum, der zu einem Wohnungseigentum gehören soll. Da der Stellplatz ein Teileigentum war, bestand er aus einem Miteigentumsanteil und ein zu diesem gehörenden Sondereigentum. Soll das Teileigentum nicht mehr bestehen, müssen sowohl der Miteigentumsanteil als auch das Sondereigentum einem oder mehreren anderen Wohnungs-/Teileigentumsrechten zugeordnet sein. Der Notar hatte insoweit für die Zuordnung des Miteigentumsanteils keine klare Regelung getroffen.

Was ist für den Verwalter wichtig?

Wenn der Miteigentumsanteil am Stellplatz Nr. 1 dem Wohnungseigentum Nr. 20 zugebucht werden soll, müssten weder die anderen Wohnungseigentümer (BGH v. 21.12.2000, V ZB 45/00, NJW 2001 S. 1212) noch die Grundpfandgläubiger mitwirken.

Link zur Entscheidung

OLG München, Beschluss vom 02.02.2015, 34 Wx 408/14