Übertragung eines Raums

Leitsatz

Zwei Wohnungseigentümer können den Gegenstand ihres jeweiligen Sondereigentums durch Übertragung einzelner Räume ihres Sondereigentums ändern, wenn das übertragene Sondereigentum zugleich mit dem Miteigentumsanteil des Erwerbers verbunden wird. Einer gleichzeitigen Verfügung über den Miteigentumsanteil bedarf es hierfür ebenso wenig wie einer Änderung der jeweiligen Miteigentumsanteile und einer Mitwirkung der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer.

Normenkette

WEG § 4

Das Problem

1. A ist Eigentümer des Wohnungseigentums Nr. 13. Nach Bestandsverzeichnis und Teilungserklärung gehört zum Wohnungseigentum Nr. 13 ein Hobbyraum. Im Jahr 2012 verkauft A den Hobbyraum dem Eigentümer des Wohnungseigentums Nr. 11. Zu diesem Zweck trennt A das Sondereigentum am Hobbyraum von seinem Wohnungseigentum ab und überträgt ihn dem Eigentümer des Wohnungseigentums Nr. 11. Dieser verbindet ihn mit dem ihm gehörenden Sondereigentum am Wohnungseigentum Nr. 11. Die Miteigentumsanteile der Wohnungseigentumsrechte bleiben unverändert. Die Vertragsteile bewilligen die Abschreibung des Hobbyraums vom bisherigen Wohnungseigentum Nr. 13 sowie den Vollzug des Eigentumsübergangs im Grundbuch und beantragen die Bestandteilszuschreibung unter Beibehaltung der bisherigen Nummerierung zum Wohnungseigentum Nr. 11. Im Jahr 2013 wird daher die Teilungserklärung geändert. Im Wohnungsgrundbuch des Wohnungseigentums Nr. 11 heißt es jetzt:

   Die Teilungserklärung ist geändert. Der hier vorgetragene Miteigentumsanteil ist nunmehr zusätzlich verbunden mit dem aus Blatt … übertragenen Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan Nr. … mit Nr. 13 bezeichneten Hobbyraum.

2. Im Jahr 2014 erwirbt B das Wohnungseigentum Nr. 13. Er ist der Meinung, zu einer wirksamen Änderung der Teilungserklärung hätte es der Mitwirkung (notarielle Zustimmung) aller Wohnungseigentümer bedurft. Weil es daran fehle, sei der Hobbyraum materiell-rechtlich sein Eigentum. Er beantragt daher, im Wege der Grundbuchberichtigung die Übertragung des Sondereigentums am Hobbyraum zu löschen. Das Grundbuchamt weist diesen Antrag zurück. Nach materiellem Recht sei die Mitwirkung der übrigen Miteigentümer nicht erforderlich gewesen.
3. Hiergegen wendet sich B mit der Beschwerde. Er meint, eine Übertragung des nicht als selbstständiges Teileigentum ausgewiesenen Hobbyraums sei grundbuchrechtlich ohne Änderung der Umlageschlüssel nicht möglich gewesen. Zunächst hätten die Miteigentumsanteile des Hobbyraums bestimmt werden müssen; erst danach wären eine Abtrennung und sodann eine Übertragung möglich gewesen. Nach dem Gesetz könne das Sondereigentum nicht ohne den Miteigentumsanteil, zu dem es gehöre, veräußert werden.

Die Entscheidung

Die Beschwerde hat keinen Erfolg! Das Grundbuch bezeichne den Gegenstand des Sondereigentums Nr. 13 in Übereinstimmung mit der materiellen Rechtslage.

Formelle Grundbuchlage

1. Die Angaben im Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuchs, die den Gegenstand des Sondereigentums (§ 1 Abs. 2 und Abs. 3, §§ 3, 5, 7 Abs. 1 und Abs. 3, 8 Abs. 2 WEG) beträfen und damit die Abgrenzung der im Sondereigentum stehenden Raumeinheiten untereinander (sowie die Abgrenzung von Sondereigentum und gemeinschaftliches Eigentum) beschrieben, genössen den Schutz des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs gemäß § 892 BGB. Als Grundbuchinhalt seien sie der Berichtigung (§ 22 GBO) zugänglich, wenn die sich aus ihnen ergebende Aufteilung nicht mit der materiellen Rechtslage übereinstimme (§ 894 BGB). Das sei jedoch nicht der Fall.
2. Nach dem Inhalt des Grundbuchs gehöre der im Aufteilungsplan mit Nr. 13 bezeichnete Hobbyraum nicht mehr zum Wohnungseigentum des B. Die Abschreibung des Hobbyraums sei im Bestandsverzeichnis explizit vermerkt. Aus dem Wortlaut des Vermerks gehe ausdrücklich hervor, dass und in welcher Weise die Änderung den Gegenstand des Sondereigentums betreffe. Die zusätzliche und inhaltlich widerspruchsfreie Bezugnahme auf die zugrunde liegende Bewilligung sei nach § 7 Abs. 3 WEG zulässig gewesen. Damit ergebe sich unmittelbar aus dem Grundbuch, dass die ursprüngliche, das Sondereigentum konkret bezeichnende Eintragung im Bestandsverzeichnis überholt sei.

Materielle Rechtslage

Die formelle Grundbuchlage stimme auch mit der materiellen Rechtslage überein.

1. Die zwischen den damaligen Eigentümern der Wohnungseigentumsrechte Nr. 11 und Nr. 13 vorgenommene Übertragung des Hobbyraums und die diesbezüglich in den beiden betroffenen Grundbüchern vorgenommenen Eintragungen hätten materiellrechtlich bewirkt, dass das Sondereigentum an dem – im Aufteilungsplan nach wie vor mit Nr. 13 bezeichneten – Hobbyraum nicht mehr der im gegenständlichen Grundbuch gebuchten Wohnung Nr. 13 zugeordnet sei. Die Bestimmung in § 6 Abs. 1 WEG, nach der Sondereigentum nicht ohne den zugehörigen Miteigentumsanteil veräußert werden könne, stehe der Wirksamkeit der Übertragung nicht entgegen.
2. Die nach dem Gesetz grundsätzlich unlösbare Verbindung zwischen Miteigentumsanteil und Sondereigentum habe zur Folge, dass isoliertes So...