Verletzt der Verwalter die ihm obliegenden Pflichten, so kommt seine Haftung aufgrund schuldhafter Verletzung seiner Verwalterpflichten gegenüber der GdWE infrage. Dies gilt auch für Schäden am Sondereigentum, die anlässlich der Verletzung von Verwalterpflichten mit Blick auf das Gemeinschaftseigentum eintreten.[1]
Wo die Grenze der Pflichten des Verwalters genau liegt, ist regelmäßig nur im Einzelfall zu beantworten. Die Rechtsprechung tendiert oftmals dazu, von dem (subjektiven) Kriterium der (oft sicher überzogenen) "Erwartungshaltung" der Eigentümer bei der Bestellung "gerade dieser Verwaltungsfirma" auszugehen, beurteilt also die Leistungsanforderungen unterschiedlich nach der Professionalität der jeweiligen Verwaltung.[2] Zutreffend dürfte dies zwar dann sein, wenn der Verwalter besondere Fachkenntnisse gerade auf bautechnischem Gebiet für sich in Anspruch nimmt (und deshalb bestellt wird) oder sich Sondervergütungen versprechen lässt. Besondere Anforderungen sind auch an den "Bauträgerverwalter" zu richten, da dieser über besondere Fachkenntnisse verfügt.[3] Ansonsten ist ein einheitlicher objektiver Pflichtenmaßstab anzulegen, der für einen "Profi-Verwalter" ebenso wie für den nicht hauptberuflichen Verwalter gilt.[4]
Der Maßstab der an den Verwalter zu richtenden Anforderungen ist, gerade bei bautechnischem oder juristischem Spezialwissen, im Regelfall nicht zu überspannen. Der Verwalter schuldet im Zweifel eine Betreuung nur in dem Umfang, wie ein durchschnittlicher Immobilieneigentümer, der selbst als Bauherr auftritt, die Prüfung, Planung und Überwachung einer baulichen Maßnahme ohne Verschulden gegen sich selbst durchführen würde.[5] Werden die Möglichkeiten des Verwalters für diesen erkennbar überschritten, so hat er auf die Hinzuziehung geeigneter Fachleute hinzuwirken.
Zieht die Verwaltung berechtigterweise Sonderfachleute als Dritte hinzu, so haftet die Verwaltung für deren Verschulden nicht, da die Dritten keine Erfüllungsgehilfen des Verwalters, sondern der Gemeinschaft sind.[6]
Nach verfehlter, indes bis dato nicht aufgegebener verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung soll den Verwalter eine eigene organschaftliche Haftung für den Fall der Nichterfüllung sicherheitsrelevanter öffentlich-rechtlicher Auflagen durch die GdWE treffen[7], soweit das Gemeinschaftseigentum betroffen ist.[8]
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