OVG für das Land NRW Beschluss vom 15.04.2009 - 10 B 304/09

Leitsatz (amtlich)

1. Die Inanspruchnahme des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Sicherstellung des Brandschutzes im Bereich des Gemeinschaftseigentums durch eine Ordnungsverfügung (hier: Freihalten des Treppenhauses) ist nicht zu beanstanden. Der Begriff der Instandhaltung (§ 27 Abs. 1 Nr 2 WEG) umfasst auch die Beseitigung einer Störung der öffentlichen Sicherheit oder Ordnung.

2. Die aus Gründen des Brandschutzes geforderte Beseitigung von Gegenständen aus dem Bereich eines notwendigen Rettungsweges kann nicht nur mit der Brennbarkeit der Gegenstände begründet werden, sondern auch damit, dass sie im Brandfall den Durchgang für Retter und Bewohner des Hauses erschweren. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn die nutzbare Breite des Rettungsweges unter Berücksichtigung der vorhandenen Gegenstände die Anforderungen der §§ 36 Abs. 5, 38 Abs. 2 BauO NRW erfüllt.

3. Eine Ordnungsverfügung, die dem Adressaten die Beseitigung “sämtlicher Brandlasten aus dem Treppenhaus” aufgibt, kann wegen Unbestimmtheit rechtswidrig sein.

Verfahrensgang

VG Düsseldorf (Entscheidung vom 13.02.2009; Aktenzeichen 25 L 1831/08)

Gründe

Der Antragsteller ist Eigentümer einer Wohnung in einer aus drei Eigentumswohnungen bestehenden Anlage und zugleich Verwalter dieser Anlage nach dem WEG. Im Treppenhaus und auf den Fluren vor den Wohnungseingangstüren haben die Eigentümer der Wohnungen eine Anzahl von Einrichtungsgegenständen – mobiler Heizkörper, Teppiche, Garderobe, Schirmständer, Kommoden usw. – platziert. Der Antragsgegner hat vom Antragsteller in seiner Eigenschaft als WEG-Verwalter aus Gründen des Brandschutzes die Beseitigung “sämtlicher Brandlasten” gefordert. Das Verwaltungsgericht hat den Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Rechtsmittels gegen die Ordnungsverfügung abgelehnt.

Die Ordnungsverfügung ist zu Recht auf §§ 61 Abs. 1, 17, 3 Abs. 1 BauO NRW gestützt.

Die Inanspruchnahme des Antragstellers als Verwalter nach dem WEG ist nicht zu beanstanden. Nach der Rechtsprechung des beschließenden Gerichts ergibt sich aus dem Umstand, dass der Verwalter ein eigenes selbständiges Recht hat, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung erforderlichen Maßnahmen zu treffen, auch, dass er aufgrund dieser Handlungsbefugnis als Störer in Anspruch genommen werden kann.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 17.12.2008 – 10 A 1649/08 –, m. w. N.

Die Beschwerde zeigt keine Gesichtspunkte auf, die zu einer anderen Bewertung führen könnten. Die in § 27 Abs. 1 WEG genannten Aufgaben und Befugnisse betreffen nicht nur das Innenverhältnis. Der Verwalter ist vielmehr nach Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 dieser Bestimmung berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung gemäß Absatz 1 Nr. 2 zu treffen. Damit sind auch nicht lediglich Reparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen gemeint. Der Begriff der Instandhaltung umfasst auch die Beseitigung einer Störung der öffentlichen Sicherheit oder Ordnung. Diese Ordnungspflicht ist umfassend zu verstehen. Im Übrigen dürfte die Annahme der Beschwerde, die Entfernung der (mobilen, wenn auch 200 kg schweren) Heizung sei eine bauliche Veränderung, unzutreffend sein, weil in die Substanz des Gebäudes nicht eingegriffen wird. Der Umstand, dass der Wegfall einer Heizung zu Folgeproblemen führen mag, ändert daran nichts. Auch der Hinweis auf die Verjährung zivilrechtlicher Beseitigungsansprüche gegenüber einzelnen Eigentümern schränkt die Ordnungspflicht des Verwalters in keiner Weise ein. Von ihm wird durch die Ordnungsverfügung nur die Beseitigung der beanstandeten Gegenstände aus dem Bereich des Rettungsweges verlangt; dies erfordert – mit Ausnahme des Teppichbodens, der nicht mehr streitgegenständlich ist – keine Zerstörung der Gegenstände, sondern lediglich ihre Sicherstellung an einem ungefährlichen Ort, falls die Eigentümer der Aufforderung des Verwalters nicht nachkommen, sie zu entfernen.

Die angegriffene Ordnungsverfügung ist auch hinsichtlich der im Tenor beispielhaft (“unter anderem”) aufgeführten Gegenstände, die der Beseitigungspflicht unterliegen, nicht fehlerhaft. Die Einwände der Beschwerde hiergegen greifen zu kurz. Zwar mag es sein, dass ein aus Metall bestehender Schirmständer sowie eine im wesentlichen aus Schamottsteinen und Fliesen bestehende Elektroheizung nicht in dem Sinne feuergefährlich sind, dass sie ein an anderer Stelle entstandenes Feuer aufnehmen, verstärken und weiterleiten. Darum allein geht es bei der Vermeidung von Brandlasten indes nicht. Vielmehr liegt es auf der Hand, dass beispielsweise nicht der Schirmständer selbst oder eine aus Metall bestehende Garderobe die Ausbreitung von Bränden begünstigen, sondern die in bzw. an ihnen gelagerten Textilien. Hinsichtlich der Heizung versteht es sich von selbst, dass ein Elektroheizkörper ungeachtet seiner Konstruktion eine Brandgefahr darstellen kann, wenn er Fehlfunktion...