Eine Änderung der dinglichen Zuordnung der Pkw-Abstellplätze betrifft den Kernbereich des Sondereigentums und ist daher der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung entzogen.[1] So also etwa in der Teilungserklärung die Kfz-Stellplätze bestimmten einzelnen Sondereigentumseinheiten zugeordnet sind, können diese nicht durch Beschluss anderen Sondereigentumseinheiten zugeordnet werden. Hierzu bedarf es vielmehr einer entsprechend abweichenden Vereinbarung. Im Übrigen sind vielfältige Gebrauchsregelungen per Mehrheitsbeschluss möglich, so die Gemeinschaftsordnung oder eine nachfolgende Vereinbarung der Wohnungseigentümer keine entsprechenden Regelungen vorsieht. So kann die Eigentümergemeinschaft etwa über weniger Stellplätze verfügen, als zum Gebrauch für alle Miteigentümer erforderlich sind. Ggf. enthält bereits die Gemeinschaftsordnung Bestimmungen über die Nutzung dieser Stellplätze oder entsprechende Regelungen, wie die vorhandenen Stellplätze unter den Wohnungseigentümern aufzuteilen sind.
Abstellen eines Wohnmobils
Bestimmt die Gemeinschaftsordnung beispielsweise, dass die Kfz-Stellplätze abwechselnd von den Wohnungseigentümern nach Bedarf belegt werden können, widerspricht es ordnungsgemäßem Gebrauch, wenn ein Wohnungseigentümer ein Wohnmobil längerfristig abstellt.[2]
Turnusregelungen
Die Wohnungseigentümer haben grundsätzlich eine Beschlusskompetenz, entsprechende Gebrauchsregelungen nach § 19 Abs. 1 WEG zu treffen, soweit sich Abweichendes nicht aus der Gemeinschaftsordnung ergibt. So können Turnusregelungen für die Nutzung von Kfz-Stellplätzen beschlossen oder die vorhandenen Stellplätze auch durch Los einzelnen Wohnungseigentümern zum Gebrauch überlassen werden.
Nichtiger Beschluss
Lässt die Gemeinschaftsordnung ausdrücklich das Abstellen von Kfz auf den Stellplätzen zu, fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz, etwa eine Beschränkung nur auf das Abstellen von Pkw herbeizuführen. Ein derartiger Beschluss wäre nichtig.[3] Allerdings besteht dann eine Beschlusskompetenz zur Regelung des Gebrauchs nach § 19 Abs. 1 WEG, wenn der Stellplatz in der Teilungserklärung auch nur als solcher bezeichnet ist und keine Gebrauchsregelungen in der Gemeinschaftsordnung vereinbart sind. Dann können die Wohnungseigentümer durch Beschluss regeln, dass etwa auf den Stellplätzen beispielsweise keine Wohnmobile abgestellt werden dürfen. Entsprechendes gilt erst recht, wenn die Stellplätze in der Teilungserklärung als "Pkw-Stellplätze" bezeichnet sind.
Einschränkung des Parkens
Bei Knappheit von Parkraum kann andererseits die Befugnis zum Parken zeitweise oder für bestimmte Fahrzeuge eingeschränkt werden.[4]
Zeitliche Einschränkung
Auch ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümerversammlung, der die Nutzung einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Grundstücksfläche als Parkplatz so regelt, dass nicht alle Wohnungseigentümer auch während der Zeit von 18 Uhr bis 8 Uhr dort ein Fahrzeug abstellen dürfen, überschreitet nicht die Grenze einer Gebrauchsregelung nach § 19 Abs. 1 WEG. Es handelt sich nicht um die Begründung von Sondernutzungsrechten, die nach der Rechtsprechung des BGH nur durch Vereinbarung begründet werden können.[5]
Keine Reservierung von Parkplätzen
Nicht möglich ist jedoch die Reservierung von Parkplätzen für bestimmte Eigentümer. Dies würde auf einen völligen Nutzungsausschluss der anderen Miteigentümer und somit letztlich auf die Schaffung eines Sondernutzungsrechts hinauslaufen.[6]
Vermietung von Parkplätzen
Möglich ist hingegen auch eine Vermietung der Stellplätze unter bevorzugter Berücksichtigung der Wohnungseigentümer.[7]
Punktesystem
Weiter kann auch ein Punktesystem unter Berücksichtigung beispielsweise von Wartezeiten ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.[8]
Willkürliche Privilegierung oder Benachteiligung
Willkürliche Privilegierung oder Benachteiligung einzelner Miteigentümer stellt hingegen in aller Regel keinen ordnungsgemäßen Gebrauch dar.[9] Abweichungen hiervon können in besonderen Fällen – insbesondere aufgrund individueller Merkmale, etwa Krankheiten oder Behinderungen von Wohnungseigentümern – zulässig sein.
Parken von Nichteigentümern
Nichteigentümern kann zumindest das Parken auf gemeinschaftlichen Flächen nicht versagt werden, wenn ein zulässigerweise betriebenes Gewerbe in einem Teileigentum hierauf angewiesen ist und über eigene Stellplätze verfügt.[10] Eine Beschlussfassung zur Vermietung im Gemeinschaftseigentum stehender Stellplätze an Wohnungseigentümer entspricht demnach im Regelfall nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Gemeinschaft im Rahmen ihres Ermessensspielraums für eine gerechte Verteilung der Plätze sorgt. Die Gemeinschaft überschreitet jedenfalls ihren Ermessensspielraum, wenn sie eine Nutzungsregelung entgegen der Verkehrsanschauung beschließt, die den anliegenden Eigentümern von Wohnungen oder Garagen jegliche Nutzung angrenzender, nicht vermieteter Gemeinschaftsflächen untersagt.[11]
Selbstverständlich aber widerspricht das Parken von Nichteig...
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