Sorgfaltspflicht des Eigentümers (WEMoG)

Zusammenfassung

Begriff

Jedem Eigentümer obliegen Verpflichtungen. So ist er den anderen gegenüber z.  B. verpflichtet, die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums seinem Anteil entsprechend zu tragen. Weiter hat er die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten und das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst. Weiter darf er das Sondereigentum anderer Wohnungseigentümer nicht über dieses Maß hinaus beeinträchtigen (§ 14 WEG). Auch ist jeder Eigentümer zur Mitwirkung bei der ordnungsgemäßen Verwaltung des Wohnungseigentums verpflichtet (§ 19 Abs. 1 WEG). Diese normierten Grundsätze bilden das Gerüst für das Funktionieren der Eigentümergemeinschaft und stellen gleichzeitig die Basis für weitere sich hieraus ableitende Sorgfaltspflichten der Eigentümer dar.

1 Allgemeines

Die Sorgfaltspflichten eines jeden einzelnen Wohnungseigentümers ergänzen die Spielregeln des Miteinander innerhalb der Gemeinschaft und Dritten gegenüber, um z. B. die Gemeinschaft vor Schäden zu bewahren. So hat jeder Wohnungseigentümer bei strömendem Regen und erkennbarer Überflutungsgefahr auch dann das Kellerfenster des Gemeinschaftseigentums zu schließen, wenn er den Keller nicht nutzt.

2 Sorgfaltspflichten und Hausordnung

Sorgfaltspflichten müssen nirgendwo niedergeschrieben sein. Sie finden sich aber häufig konkretisiert in einer Hausordnung wieder.

Praxis-Beispiel

Schutz vor Frostschäden

In der Hausordnung kann z. B. festgelegt werden, dass zum Schutz vor Frostschäden bestimmte Fenster geschlossen gehalten werden müssen.^[1]

Achtung

Bei Abschließen der Haustür keine Fluchtwege abschneiden

Das Aufstellen von Schränken oder das Abstellen von Kinderwagen, Fahrrädern, Rollschuhen oder normalen Hausschuhen im Hausflur kann zum Schutz der anderen Wohnungseigentümern untersagt werden. Das Abschließen der Haustüre z. B. ab 22 Uhr kann nicht festgelegt werden. Eine entsprechende Regelung ist ermessensfehlerhaft und entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil im Notfall die Fluchtmöglichkeiten der Hausbewohner eingeschränkt werden.^[2]

Praxis-Beispiel

Räum- und Streupflichten durch Wohnungseigentümer

Wohnungseigentümer können beschlussweise nicht zu Räum- und Streuarbeiten verpflichtet werden. Dies gilt auch dann, wenn die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel enthält^[3] und nicht die entsprechend belasteten Wohnungseigentümer alle zustimmen.^[4]

Streichen der Fenster

Entsprechendes gilt für die Verpflichtung etwa zum regelmäßigen Streichen der Fenster.^[5]

Reinigung des Treppenhauses

Die Wohnungseigentümer können auch nicht zur regelmäßigen Reinigung des Treppenhauses oder anderer gemeinschaftlicher Aufenthaltsräume verpflichtet werden. Jegliche Form der tätigen Mithilfe verstößt gegen das Belastungsverbot und bedarf insoweit einer entsprechenden Vereinbarung. Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel, müssen sämtliche belasteten Wohnungseigentümer zustimmen, ansonsten ist der Beschluss "schwebend unwirksam", wenn nicht sogar nichtig.^[6]

[1] OLG Karlsruhe, Beschluss v. 21.4.1976, 3 W 8/76, MDR 1976 S. 758.

[2] LG Frankfurt, Urteil v. 12.5.2015, 2-13 S 127/12.

[3] BGH, Urteil v. 10.10.2014, V ZR 315/13, NJW 2015 S. 549.

[4] BGH, Urteil v. 10.10.2014, V ZR 315/13.

[5] So bereits OLG Hamm, Beschluss v. 5.2.1980, 15 W 277/79, OLGZ 1980 S. 261.

[6] BGH, Urteil v. 10.10.2014, V ZR 315/15.