Sonderumlage zur Finanzierung endgültiger Wohngeldausfälle; Mithaftung eines Ersteigerers für Wohngeldausfälle vor Zuschlagserteilung

Leitsatz

1. Sonderumlage ("Nachtragsumlage") zur Finanzierung von endgültigen Wohngeldausfällen
2. Mithaftung eines Ersteigerers für Wohngeldzahlungsausfälle vor Zuschlagserteilung

Normenkette

(§§ 16 Abs. 2, , 28 Abs. 5 WEG; , § 56 S. 2 ZVG)

Kommentar

1. Da die Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung über Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und Sonderumlagen in der Einzelabrechnung den zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer, bevor dessen endgültiger finanzieller Ausfall feststeht, einbeziehen müssen (vgl. BGH, NJW 1989, 3018), können sie nach Feststehen des Ausfalls die insgesamt entstandenen Wohngeldrückstände (im Wege eines "Nachtragshaushalts") durch Eigentümerbeschluss unter sich aufteilen, und zwar nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel auf die bei Beschlussfassung vorhandenen Wohnungseigentümer und unter Einschluss eines Wohnungseigentümers, der seine Wohnung zwischenzeitlich ersteigert hat und der damit erstmals durch eine solche Sonderumlage belastet wird (vgl. auch BGH, NJW 1999, 3713).
2. Für die Nachtragsumlage muss die Zusammensetzung der aufgelaufenen Wohngeldrückstände genau nach den zwischenzeitlichen Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen und auch nach den Wohnungen des zahlungsunfähigen Wohnungseigentümers festgestellt werden (KG, ZWE 2001, 381 = DWE 2001, 117).
3. Evtl. zwischenzeitliche Liquiditätsumlagen mit oder ohne den zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer sind als vorläufige Verwaltungsmaßnahmen nicht notwendig, aber auch nicht hinderlich für die endgültige Abrechnung der Wohngeldausfälle.
4. Der Ersteigerer ist nur mit seiner Kostenquote an den umgelegten Wohngeldrückständen zu beteiligen. Dem rechtsgeschäftlichen Erwerber brauchen die Rückstände nicht besonders auferlegt zu werden, wenn in der Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung ohnehin die gesamtschuldnerische Haftung von Verkäufer und Erwerber bestimmt ist (BGH, NJW 1994, 2950).

Link zur Entscheidung

(KG Berlin, Beschluss vom 02.12.2002, 24 W 92/02)