KG Berlin Beschluss vom 11.09.2000 - 24 W 8413/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Einnahmeausfall des Vorjahres in der nächsten Jahresabrechnung

Leitsatz (amtlich)

Es ist unzulässig, einen unspezifizierten Einnahmeausfall des Vorjahres ohne nähere Erläuterung in die nächste Jahresabrechnung als Soll-Position einzustellen und somit auf die den Abrechnungsbeschluss fassenden Wohnungseigentümer zu verteilen. Regelmäßig ist hierfür ein besonderer Umlagebeschluss erforderlich, der Grund und Umfang eines endgültigen Einnahmeausfalls im einzelnen erkennen lässt.

Normenkette

WEG § 16 Abs. 2, § 28 III, § 28 V

Verfahrensgang

LG Berlin (Beschluss vom 10.09.1999; Aktenzeichen 85 T 363/98)

AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg (Aktenzeichen 72 II 100/98)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu II. gegen den Beschluss des Landgerichts Berlin vom 10. September 1999 – 85 T 363/98 (WEG) – wird zurückgewiesen.

Die Rechtsbeschwerdeführer haben die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu Lasten des Verwaltungsvermögens zu tragen; außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

Der Wert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt 7.304,06 DM.

Tatbestand

I. Im Rechtsbeschwerdeverfahren ist nur noch der folgende Sachverhalt Streitgegenstand.

Die Wohnungseigentümer haben in der Versammlung vom 17. Juli 1998 zu TOP 6 die Wohngeldabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1997 mit Mehrheit beschlossen und der Verwalterin die Entlastung erteilt. In der Abrechnung ist als Kostenposition der Verlust aus der Wohngeldabrechnung 1996 in Höhe von 6.304,06 DM mit dem Zusatz „Zwangsverwalter” enthalten. Diese Soll-Position ist nach Miteigentumsanteilen auf die Wohnungseigentümer umgelegt worden. Der Antragsteller zu 1. hat insoweit einen Anteil von 233,88 DM zu tragen.

Der Antragsteller zu 1. und drei weitere Wohnungseigentümer haben den Abrechnungsbeschluss rechtzeitig angefochten und 11 weitere Verpflichtungsanträge gestellt. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 21. Oktober 1998 sämtliche Anträge zurückgewiesen. Das Landgericht hat auf die Erstbeschwerde des Antragstellers zu 1. mit Beschluss vom 10. September 1999 den Beschluss des Amtsgerichts teilweise dahin geändert, dass es den Abrechnungsbeschluss vom 17. Juli 1998 teilweise, und zwar nur hinsichtlich der Einstellung des Verlustes aus dem Wirtschaftsjahr 1996, und den Entlastungsbeschluss vollständig für ungültig erklärt hat. Die weitergehende Erstbeschwerde hat es zurückgewiesen. – Gegen diesen Beschluss richtet sich die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu!!. Nr. 1–26, mit der sie begehren, die Erstbeschwerde des Antragstellers zu 1. in vollem Umfang zurückzuweisen, also die Einstellung der 6.304,06 DM in die Jahresabrechnung 1997 aufrechtzuerhalten.

Entscheidungsgründe

II. Die Rechtsbeschwerde ist unbegründet.

1. Das Landgericht hat rechtsfehlerfrei entschieden, dass der Abrechnungsbeschluss gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG) insoweit verstößt, als er die Einbeziehung eines unspezifizierten Verlustes aus der Wohngeldabrechnung 1996 als Soll-Position in die Abrechnung 1997 genehmigt hat. Das Landgericht hat festgestellt, dass die Wohnungseigentümer im Jahre 1997 nicht eine Sonderumlage beschlossen haben, durch die der Abrechnungsverlust aus dem Vorjahr 1996 auf die Wohnungseigentümer umgelegt worden ist. Der Abrechnungsverlust aus dem Vorjahr gehörte deshalb – wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat – nicht in die Abrechnung des Jahres 1997. Denn die Jahresabrechnung hat grundsätzlich nur tatsächliche Einnahmen und tatsächliche Ausgaben des abgerechneten Jahres gegenüberzustellen, das Ergebnis festzustellen und auf die Wohnungseigentümer zu verteilen (s. Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 28 Rdn. 62 ff.). Der die Abrechnung genehmigende Wohnungseigentümerbeschluss legt die Höhe des von den Wohnungseigentümern zu zahlenden Wohngeldes endgültig fest.

Nach der Rechtsprechung des Senats (Beschlüsse vom 28. Januar 1994 – 24 W 1145/93 – in NJW-RR 1994, 1105 und vom 30. November 1992 – 24 W 6947/91 – in NJW-RR 1993, 1105) dürfen ausnahmsweise im Wirtschaftsjahr noch nicht beglichene Verbindlichkeiten als Soll-Position in die Abrechnung aufgenommen werden, wenn die Klarheit der Abrechnung dadurch nicht beeinträchtigt wird und die Zusammensetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft sich in der Zeit zwischen der Entstehung der nicht beglichenen Verbindlichkeit und dem Abrechnungsbeschluss nicht verändert hat. – Entgegen der von den Rechtsbeschwerdeführern vertretenen Ansicht liegt ein solcher Fall hier nicht vor. Der angefochtene Abrechnungsbeschluss genehmigt nämlich nicht die Aufnahme einer im Wirtschaftsjahr 1997 noch nicht beglichenen Forderung als Soll-Position, sondern er genehmigt die Übernahme eines im Vorjahr 1996 entstandenen Abrechnungsverlustes als Soll-Position für das abzurechnende Wirtschaftsjahr 1997. Es handelt sich also um zwei völlig verschiedene, miteinander nicht vergleichbare Sachverhalte. Der Grundsatz der zitierten Senatsrechtsprechun...