Sonderumlage: Erhebung einer Sonderumlage wegen eines Li ... / Vorbemerkung

Für den Fall, dass bereits im Zeitpunkt der Wohnungseigentümerversammlung Liquiditätsengpässe – etwa und insbesondere durch Hausgeldausfälle einzelner Miteigentümer – bestehen, sollte eine entsprechende Sonderumlage zur Beschlussfassung gestellt werden. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass neben dem Betrag der Sonderumlage auch der Verteilungsschlüssel und der Fälligkeitszeitpunkt der Beiträge zur Sonderumlage angegeben werden. Anderenfalls sind die Beiträge gem. § 271 Abs. 1 BGB sofort fällig.^[1] M. E. widerspricht der Beschluss über eine Sonderumlage ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Fälligkeit nicht ausdrücklich geregelt ist. Beschlussnichtigkeit wegen inhaltlicher Unbestimmtheit besteht dann, wenn die Fälligkeit von einer nicht näher bestimmten Bankbestätigung abhängig gemacht wird.^[2] Um mögliche Anfechtungsrisiken zu vermeiden, sind die Wohnungseigentümer auch ausführlich und umfassend über den Grund der Sonderumlage zu informieren. Dies sollte bereits im Rahmen der Einladung zur Eigentümerversammlung erfolgen. Im Fall des Hausgeldrückstands einzelner Wohnungseigentümer sind Höhe und Zeitraum der Rückstände unter Benennung des oder der Hausgeldschuldner anzugeben. Überschreitet die festgelegte Sonderumlage die Liquiditätslücke wesentlich, entspricht der gefasste Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist für ungültig zu erklären.^[3] Bei Zahlungsunfähigkeit eines Wohnungseigentümers hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dabei die Wahl, ob sie im Rahmen der Sonderumlage nur den Fehlbetrag in Höhe der bislang aufgelaufenen Zahlungsrückstände umlegt oder eine Erhöhung im Hinblick darauf vornimmt, dass der Wohnungseigentümer mit Sicherheit weiterhin mit seinen Beiträgen ausfallen wird.^[4]