Kurzbeschreibung
Kommt es z.B. wegen Hausgeldausfällen zu einem Liquiditätsengpass, kann dieser mittels einer Sonderumlage überbrückt werden.
Vorbemerkung
Für den Fall, dass bereits im Zeitpunkt der Wohnungseigentümerversammlung Liquiditätsengpässe – etwa und insbesondere durch Hausgeldausfälle einzelner Miteigentümer – bestehen, sollte eine entsprechende Sonderumlage zur Beschlussfassung gestellt werden. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass neben dem Betrag der Sonderumlage auch der Verteilungsschlüssel und der Fälligkeitszeitpunkt der Beiträge zur Sonderumlage angegeben werden. Anderenfalls sind die Beiträge gem. § 271 Abs. 1 BGB sofort fällig.[1] M. E. widerspricht der Beschluss über eine Sonderumlage ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Fälligkeit nicht ausdrücklich geregelt ist. Beschlussnichtigkeit wegen inhaltlicher Unbestimmtheit besteht dann, wenn die Fälligkeit von einer nicht näher bestimmten Bankbestätigung abhängig gemacht wird.[2] Um mögliche Anfechtungsrisiken zu vermeiden, sind die Wohnungseigentümer auch ausführlich und umfassend über den Grund der Sonderumlage zu informieren. Dies sollte bereits im Rahmen der Einladung zur Eigentümerversammlung erfolgen. Im Fall des Hausgeldrückstands einzelner Wohnungseigentümer sind Höhe und Zeitraum der Rückstände unter Benennung des oder der Hausgeldschuldner anzugeben. Überschreitet die festgelegte Sonderumlage die Liquiditätslücke wesentlich, entspricht der gefasste Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist für ungültig zu erklären.[3] Bei Zahlungsunfähigkeit eines Wohnungseigentümers hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dabei die Wahl, ob sie im Rahmen der Sonderumlage nur den Fehlbetrag in Höhe der bislang aufgelaufenen Zahlungsrückstände umlegt oder eine Erhöhung im Hinblick darauf vornimmt, dass der Wohnungseigentümer mit Sicherheit weiterhin mit seinen Beiträgen ausfallen wird.[4]
Liquiditätssonderumlage wegen Hausgeldrückstands
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TOP XX Liquiditätssonderumlage
Angesichts der derzeit bestehenden Hausgeldrückstände des Wohnungseigentümers _________ beschließen die Wohnungseigentümer die Erhebung einer Sonderumlage zur Liquiditätssicherung. Ausweislich der den Wohnungseigentümern mit der Einladung zu dieser Versammlung übersandten Aufstellung unter Angabe von Zeitraum und Höhe der einzelnen Rückstände, ergibt sich ein Gesamthausgeldrückstand in Höhe von _____ EUR.
Im Hinblick darauf, dass über das Vermögen des Miteigentümers _________ das Insolvenzverfahren eröffnet wurde, beschließen die Wohnungseigentümer, die Sonderumlage so zu bemessen, dass nicht nur der aktuelle Hausgeldrückstand ausgeglichen wird, sondern auch die mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit eintretenden weiteren Rückstände für einen künftigen Zeitraum von 6 Monaten. Angesichts der Tatsache, dass aufgrund der Kostenverteilung dieser Sonderumlage auch der zahlungsunfähige Miteigentümer _________ belastet wird, dieser bekanntermaßen aber zu entsprechenden Zahlungen nicht in der Lage ist, ist die Sonderumlage entsprechend des Ausfalls dieses Miteigentümers zu erhöhen.
Die Eigentümergemeinschaft beschließt daher die Erhebung einer Sonderumlage in einer Höhe von insgesamt _____ EUR. Die Verteilung dieser Sonderumlage auf die einzelnen Miteigentümer erfolgt nach dem in der Gemeinschaft geltenden Kostenverteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen. Auf die Wohnungseigentümer entfallen insoweit folgende Beiträge:
Wohnung Nr. 1: _______ EUR
Wohnung Nr. 2: _______ EUR
(...)
Alternative 1:
Die auf die einzelnen Sondereigentumseinheiten entfallenden Beträge ergeben sich aus der bei Beschlussfassung vorliegenden Liste, die Bestandteil dieses Beschlusses ist.
Alternative 2:
Die auf die einzelnen Sondereigentumseinheiten entfallenden Beträge ergeben sich aus der mit der Einladung zu dieser Versammlung übersandten Liste.
Die anteiligen Beträge sind zur Zahlung durch die einzelnen Wohnungseigentümer auf das gemeinschaftliche Girokonto am ________ fällig. Wohnungseigentümer, die dem Verwalter ein SEPA-Lastschriftmandat erteilt haben, haben am Fälligkeitstermin für eine ausreichende Kontodeckung zu sorgen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
______________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Liquiditätssonderumlage wegen ungenügender Ansätze im Wirtschaftsplan (hier: Heizölzukauf)
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TOP XX: Erhebung einer Sonderumlage wegen Heizölzukaufs
Aufgrund der langanhaltenden bis in das Frühjahr reichenden Kälteperiode hat sich der Ansatz der voraussichtlichen Heizkosten als zu gering erwiesen. Zur Finanzierung eines insoweit nicht berücksichtigten zusätzlichen Heizölkaufs werden zusätzliche liquide Mittel in Höhe von 3.000 EUR erforderlich. Die Wohnungseigentümer beschließen daher di...
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