Sondernachfolger (WEMoG)

Begriff

Sondernachfolger ist jeder Erwerber eines Sondereigentums. Mit Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft übernimmt der Erwerber nämlich die Rechtsstellung seines Vorgängers in Bezug auf das erworbene Sondereigentum.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Jeder Wohnungseigentümer ist gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG zur anteiligen Tragung der Kosten und Lasten verpflichtet. Der Erwerber also dann, wenn er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.

BGH, Urteil v. 18.11.2016, V ZR 221/15: Der Ersteher einer Eigentumswohnung verletzt die Pflicht nach § 14 WEG, wenn er die Nutzung durch den früheren Wohnungseigentümer, dem das Wohnungseigentum nach § 17 WEG entzogen worden ist, nicht beendet, sondern ihm den Besitz an dem Sondereigentum weiter überlässt.

BGH, Beschluss v. 24.2.1994, V ZB 43/93: Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Bestimmung, wonach der Erwerber einer Eigentumswohnung für Wohngeldrückstände des Vorgängers haftet, so ist diese Regelung grundsätzlich wirksam.

BGH, Beschluss v. 22.1.1987, V ZB 3/86: Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach der Ersteher in der Zwangsversteigerung für die Hausgeldrückstände seines Rechtsvorgängers haftet, ist nichtig.

LG München I, Urteil v. 20.12.2010, 1 S 4319/10: Für die Begründung einer Haftung des Erstehers für noch offene Beiträge aus dem Vorjahreswirtschaftsplan, die neben die Haftung des Voreigentümers aus dem Wirtschaftsplan tritt, fehlt den Miteigentümern die Beschlusskompetenz. Der Ersteher haftet nur für die sogenannte Abrechnungsspitze.

LG Saarbrücken, Urteil v. 27.5.2009, 5 S 26/08: Ein Wohnungseigentümer, der seine Eigentumswohnung in einer Zwangsversteigerung erworben hat, ist auch dann zur Zahlung der nach dem Eigentumserwerb fällig gewordenen Raten einer Sonderumlage verpflichtet, wenn die Sonderumlage bereits vor dem Eigentumserwerb beschlossen worden ist. § 56 Satz 2 ZVG, wonach der Ersteher von dem Zuschlag an die Lasten der im Wege der Zwangsversteigerung erworbenen Eigentumswohnung trägt, steht der Zahlungspflicht nicht entgegen.

Die Bestimmungen der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung sind für den Sondernachfolger verbindlich. Dies gilt für alle sich hieraus zu seinen Gunsten ergebenden Rechte und alle sich hieraus ergebenden Verpflichtungen.

Weitergehende Vereinbarungen oder auch Beschlüsse auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel der Miteigentümer sind für den Sondernachfolger nur dann verbindlich, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind.^[1]

Im Übrigen sind Beschlüsse für den Sondernachfolger auch ohne Eintragung in das Grundbuch verbindlich.^[2] Dies gilt auch für rechtswidrige aber bestandskräftige Beschlüsse, aber natürlich nicht für nichtige Beschlüsse, die von Anfang an unwirksam sind.

Praxis-Beispiel

Wirksamkeit von Vereinbarungen für Sondernachfolger

Die Miteigentümer haben sich darauf geeinigt, dass die Vermietung von Sondereigentum künftig nur noch mit Zustimmung des Verwalters möglich sein soll. Wurde diese Vereinbarung nicht in das Grundbuch eingetragen, ist sie für den Sondernachfolger nicht verbindlich.

Praxis-Beispiel

Wirksamkeit von Beschlüssen für Sondernachfolger

Die Miteigentümer haben in der letzten Versammlung vor Eintritt des Erwerbers E in die Gemeinschaft die Festsetzung von Vorschüssen auf Grundlage des Wirtschaftsplans für das Folgejahr beschlossen. Der Beschluss ist für den Sondernachfolger verbindlich. Er hat die Beiträge nach dem Wirtschaftsplan zu zahlen, die nach seinem Eintritt in die Gemeinschaft fällig werden.

Achtung

Vermietung nach Eigentumsentziehung

Ist einem Wohnungseigentümer das Eigentum nach der Bestimmung des § 17 WEG entzogen worden und kommt er seiner Verpflichtung zur Veräußerung seiner Wohnung nicht nach, wird das Urteil durch Zwangsversteigerung vollstreckt. Nun kann es für den Ersteher reizvoll sein, die Wohnung einfach an den ehemaligen Wohnungseigentümer zu vermieten. Hiermit würde der Ersteher der Eigentumswohnung in aller Regel gegen seine Pflicht aus § 14 WEG verstoßen. Er hat die Nutzung durch den früheren Wohnungseigentümer, dem das Wohnungseigentum entzogen worden ist, zu beenden.^[3] Ist dem Wohnungseigentümer das Wohnungseigentum entzogen worden, weil er trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen ihm nach § 14 WEG obliegende Pflichten verstoßen hat, steht durch das Entziehungsurteil nämlich fest, dass sein Verbleib in der Wohnung den übrigen Wohnungseigentümern unzumutbar ist. Folglich verletzt wiederum der Ersteher der Eigentumswohnung seine Pflicht aus § 14 WEG, wenn er die Nutzung durch den früheren Wohnungseigentümer nicht beendet.

[1] § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG.

[2] § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG.

[3] BGH, Urteil v. 18.11.2016, V ZR 221/15.