Schadensersatzanspruch für entgangene Mietzahlungen gegen säumige Miteigentümer

Leitsatz

Möglicher Schadensersatzanspruch eines Eigentümers gegen wohngeldzahlungssäumige Miteigentümer

Normenkette

§§ 10 Abs. 6 Satz 1, 21 WEG; §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB

Kommentar

1. Der klagende Miteigentümer hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Schadensersatz für entgangene Mietzahlungen verklagt, nachdem sein Mieter gekündigt hatte; Grund hierfür war Ausfall der Heizung und Warmwasserversorgung, da die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft ihre Wohngelder entweder überhaupt nicht, verspätet oder nur zum Teil bezahlt hätten.

   Die Klage wurde in beiden Instanzen abgewiesen, allerdings aufgrund fehlender Passivlegitimation der verklagten Gemeinschaft.

2. Wenn nach Auffassung des Klägers Wohnungseigentümer schuldhaft ihre Pflicht zur Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung verletzen, können sie einem Miteigentümer, der infolge dieser Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, unter den Voraussetzungen der §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB oder sogar aus unerlaubter Handlung schadensersatzpflichtig sein (vgl. dazu LG Hamburg, ZWE 2012 S. 26, 27; LG Köln, ZWE 2011 S. 338/339; AG München, ZMR 2011 S. 677; Merle in Bärmann-Ktr., 10. Aufl., § 21 Rn. 181).

   Unbeschadet der durch § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG gesetzlich geregelten Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft sind im Innenverhältnis jedenfalls die einzelnen Eigentümer untereinander zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet. Ein etwaiger Schadensersatzanspruch eines Eigentümers besteht nicht gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern allenfalls gegenüber einzelnen Eigentümern, soweit diese Pflichtverletzungen begangen und diese auch zu vertreten haben (BGH, NJW 1999 S. 2108; OLG München, ZMR 2009 S. 468; Neumann, WuM 2006, S. 489; Wenzel in Bärmann, § 10 Rn. 275 und Merle in Bärmann, § 21 Rn. 169).

3. Der klägerische Vortrag in der Berufungsinstanz, dass die relevante Pflichtverletzung in den ausgebliebenen Zahlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft an die Energieversorger liege, konnte als neues Angriffsmittel im Hinblick auf § 531 Abs. 2 ZPO im Berufungsverfahren nicht mehr zugelassen werden. Abgesehen davon war der bisherige klägerische Sachvortrag auch zu unsubstanziiert, da er nicht vorgetragen hatte, welche Zahlungen an welche Energieversorger die Gemeinschaft trotz entsprechender Verpflichtung nicht geleistet habe. Auch hat der Kläger nicht dargestellt, wieso darin eine Verletzung einer Verpflichtung besteht, welche der Wohnungseigentümergemeinschaft den einzelnen Eigentümern gegenüber oblegen hat. Schließlich könnte allenfalls dann von entsprechender Pflichtverletzung der Gemeinschaft ausgegangen werden, wenn diese ausreichende finanzielle Mittel gehabt hätte, um Zahlungen an Energieversorger zu erbringen bzw. Heizöl einzukaufen. Dazu hat der Kläger ebenfalls nichts vorgetragen.

Anmerkung

Sollte die Behauptung restlicher Eigentümer vor dem Amtsgericht richtig sein, dass der Verwalter ausreichend finanzielle Mittel gehabt hätte, um die Heizungs- und Warmwasserversorgung sicherzustellen, war der bisherige Vortrag des Klägers sicher nicht ausreichend substanziiert zur behaupteten Pflichtverletzung der Gemeinschaft und zur Kausalität eventueller Pflichtverletzung für den geltend gemachten Schaden. Der darlegungs- und beweispflichtige Kläger hat dann nicht ausreichend dargelegt, dass etwaige Nichtzahlung von Wohngeldern zur fehlenden ordnungsgemäßen Beheizbarkeit und zum Ausfall der Warmwasserversorgung geführt habe und dass dies auch der Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses mit seiner Mietpartei gewesen sei.

Nach Sachverhalt dieser Entscheidung wäre wohl eher von einem Verschulden der Hausverwaltung auszugehen, wenn er etwa nicht rechtzeitig für Heizölnachlieferung gesorgt haben sollte oder ausstehende Wohngeldbeiträge gegen säumige Miteigentümer nicht rechtzeitig eingeklagt bzw. zumindest nicht über Sonderumlagebeschlussfassung für entsprechende Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft zu Zwecken eines Heizölnachkaufs gesorgt hätte. In einem solchen Fall einem Verwalter nachzuweisender Pflichtverletzungen sollten sich auch Schadensersatzverpflichtungen des Verwalters gegenüber einzelnen Eigentümern ergeben.

Link zur Entscheidung

LG Saarbrücken, Urteil vom 07.09.2012, 5 S 23/11