Saarländisches OLG Beschluss vom 22.12.2004 - 8 W 286/04-42

Verfahrensgang

LG Saarbrücken (Beschluss vom 17.09.2004; Aktenzeichen 6 O 29/04)

Tenor

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

Der Wert des Beschwerdeverfahrens wird auf 5.000 Euro festgesetzt.

Gründe

I. Die Parteien streiten über die Verpflichtung, die Kosten des in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärten Rechtsstreits zu tragen. Dem Rechtsstreit liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Klägerin als Vermieterin hat den Beklagten als Mieter auf Räumung von Gewerberäumen in der in Anspruch genommen, nachdem sie den zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag wegen bestehender Zahlungsrückstände (Mietzins und Nebenkosten) außerordentlich gekündigt hatte. Der Beklagte, der die Gewerberäume inzwischen geräumt hat, hat Zahlungsrückstände eingeräumt, sich jedoch darauf berufen, er habe gegen die Klägerin aufrechenbare Schadensersatzansprüche, die die Höhe des rückständigen Mietzinses um mindestens 20.000 Euro überstiegen. Die Klägerin habe nämlich die gezielt entmietet, so dass aus von ihr zu vertretenden Gründen der Geschäftszweck des von ihm betriebenen Bekleidungsgeschäfts nicht mehr habe erreicht werden können und Umsatzeinbußen entstanden seien. Die in Rechnung gestellten Nebenkosten schulde er allenfalls zur Hälfte, weil diese nach einem falschen Schlüssel berechnet worden seien. Insoweit habe vereinbarungsgemäß das Ergebnis eines anderen Rechtsstreit abgewartet werden sollen; danach hätten auch die von ihm zu entrichtenden Betriebskosten berechnet werden sollen. Die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung sei daher nicht begründet gewesen, das Mietverhältnis sei vielmehr durch seine eigene außerordentliche Kündigung v. 19.2.2004 zum 31.3.2004 beendet worden.

Das LG hat die Kosten des Rechtsstreits dem Beklagten auferlegt. Dagegen richtet sich die sofortige Beschwerde des Beklagten.

II. Die gem. § 91a Abs. 2 ZPO zulässige Beschwerde ist nicht begründet. Die von der Klägerin mit Schreiben v. 4.12.2003 erklärte außerordentliche Kündigung des Mietvertrages hat das Mietverhältnis der Parteien beendet; die Räumungsklage wäre deshalb erfolgreich gewesen.

Es kann offen bleiben, ob der Beklagte die in Rechnung gestellten Betriebskosten schuldet. Die Klägerin war gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung deshalb berechtigt, da der Beklagte unstreitig mit Mietzinszahlungen i.H.v. 120.060,89 Euro brutto im Rückstand war.

1. Dass er zur Minderung des Mietzinses berechtigt war (vgl. sein Schreiben v. 24.11.1999, zitiert S. 7 ff. der Klageerwiderung), hat der Beklagte nicht substantiiert vorgetragen. Das Minderungsrecht nach § 536 BGB setzt voraus, dass die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert. Dass die nicht vollständig vermietet ist, begründet, was auch der Beklagte nicht verkennt, keinen solchen Mangel des Mietobjekts. Denn dieser Umstand beeinträchtigt die Tauglichkeit der gemieteten Räume zu dem vertraglich vereinbarten Zweck als Geschäftslokal für Bekleidung nicht unmittelbar. Die Möglichkeit, an dem von anderen Geschäften in einem Einkaufszentrum angezogenen Kundenstrom zu partizipieren, kann sich zwar - mittelbar - auf den zu erwartenden Umsatz und damit auf den wirtschaftlichen Erfolg des einzelnen Geschäfts auswirken. Insoweit steht jedoch nicht die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts in Frage, sondern das allgemeine unternehmerische Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko, das grundsätzlich bei dem Mieter und nicht bei dem Vermieter liegt (BGH v. 16.2.2000 - XII ZR 279/97, MDR 2000, 821 = NJW 2000, 1714, m.w.N.).

2. Der Beklagte war auch unter dem rechtlichen Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage (vgl. § 313 BGB n.F.) nicht zur Minderung des Mietzinses berechtigt.

Zwar können die Grundsätze über die Störung der Geschäftsgrundlage dann eingreifen, wenn und soweit der Anwendungsbereich der Gewährleistungsvorschriften nach §§ 536 ff. BGB nicht betroffen ist (Palandt/Weidenkaff, BGB, 61. Aufl., § 536 Rz. 13). Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage ist jedoch grundsätzlich insoweit kein Raum, als es um Erwartungen und um Umstände geht, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Parteien fallen sollen. Eine solche vertragliche Risikoverteilung bzw. Risikoübernahme schließt für den Betroffenen - abgesehen von extremen Ausnahmefällen, in denen eine unvorhergesehene Entwicklung mit unter Umständen existentiell bedeutsamen Folgen für eine Partei eintritt - regelmäßig die Möglichkeit aus, sich bei Verwirklichung des Risikos auf Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen.

Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trägt grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Dazu gehört bei der gewerblichen Miete vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich diese Erwartung des Mieters nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewe...