RÜCKGABE DER MIETSACHE - Beweissicherungsverfahren begründet kein Zurückbehaltungsrecht

Leitsatz

Gegenüber dem Rückgabeanspruch des Vermieters ist das Zurückbehaltungsrecht des Mieters auch ausgeschlossen, wenn er wegen behaupteter Mängel ein selbstständiges Beweisverfahren eingeleitet hat.

Fakten:

Der Gewerberaummieter hatte wegen des von ihm behaupteten gesundheitsgefährdenden Zustands der Mieträume gekündigt und etwa drei Monate später ein Beweissicherungsverfahren eingeleitet. Unter Hinweis auf dieses Verfahren berief er sich auf ein behauptetetes Zurückbehaltungsrecht an den Mieträumen. Der Vermieter macht Schadensersatz geltend. Das Gericht gibt dem Vermieter Recht: Dem Mieter steht trotz eines noch anhängigen selbstständigen Beweisverfahrens kein Zurückbehaltungsrecht an den Mieträumen zu. Denn die Vorschriften §§ 570, 578 Abs. 1 und Abs. 2 S. 1 BGB schließen auch bei Gewerberaummiete ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters gegenüber dem Rückgabeanspruch des Vermieters aus. Zwar kann die Regelung des § 570 BGB vertraglich abbedungen werden, das haben die Parteien aber nicht getan. Der Mieter hätte das selbstständige Beweisverfahren so rechtzeitig bei dem zuständigen Gericht anhängig machen müssen, dass die Untersuchung durch einen vom Gericht zu bestellenden Sachverständigen noch vor Beendigung des Mietverhältnisses abgeschlossen gewesen wäre. Die Risiken für die Aufklärung der Mängel, nämlich die Gefahr einer Beseitigung der Mängel durch den Vermieter nach Rückgabe der Mieträume hat der Mieter selbst zu vertreten.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.11.2007, I-24 U 92/07

Fazit:

Der - vertraglich abdingbare - § 570 BGB regelt, dass dem Mieter gegen den Rückgabeanspruch des Vermieters kein Zurückbehaltungsrecht zusteht. Das Gericht stellt klar, dass daran auch ein eingeleitetes Beweissicherungsverfahren nichts ändert. Hinsichtlich der Beweislastverteilung bei Mietmängeln gilt: Der Mieter muss beweisen, dass ein Mietmangel vorliegt. Der Vermieter muss dann beweisen, dass der Mietmangel nicht seinem Obhutsbereich entstammt. Ist dem Vermieter dieser Beweis gelungen, muss der Mieter den vollen Beweis dafür erbringen, dass die Ursache nicht in seinem Gefahrenbereich gesetzt wurde oder er sie nicht zu vertreten hat. Die Nachweispflicht des Vermieters entfällt, wenn nach den Umständen nur eine Ursache aus dem Risikobereich des Mieters in Betracht kommt.