Der Vermieter kann bei Vorenthaltung statt der Entschädigung in Höhe der bisherigen Miete eine solche in Höhe der Miete verlangen, die für vergleichbare Räume ortsüblich ist (§ 546a Abs. 1 BGB). Er kann also zwischen
- der bisher vereinbarten Miete und
der ortsüblichen Miete wählen.
Für diese Ersetzungsbefugnis sind die Regelungen über die Miethöhe gem. §§ 557 ff. BGB nicht anwendbar.[1] Das Schreiben, in dem der Vermieter eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete fordert, muss nicht weiter begründet werden. Auch die Kappungsgrenze ist nicht anwendbar. Vielmehr ist die Nutzungsentschädigung nach Maßgabe der Marktmiete bei Neuvermietungen zu bestimmen.[2] Dies dürfte allerdings in Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, die entsprechend abgedeckelte Miete sein.
Beweispflicht beim Vermieter
Falls der Mieter die erhöhte Nutzungsentschädigung nicht bezahlt und der Vermieter Klage auf Zahlung erhebt, ist er allerdings in einem Forderungsprozess für die von ihm behauptete Ortsüblichkeit beweispflichtig.
Wann entsteht der Anspruch auf Nutzungsentschädigung?
Früher ist die Rechtsprechung davon ausgegangen, dass die Geltendmachung einer höheren Nutzungsentschädigung durch einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung erfolgt, die rechtsgestaltende Wirkung hat und nur für die Zukunft wirkt, der Vermieter also nicht nachträglich eine erhöhte Nutzungsentschädigung verlangen kann.[3] Der BGH hat gegenteilig entschieden.[4] Wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume nicht zurückgibt, so entsteht nach Ansicht des BGH der Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete für die Zeit der Vorenthaltung nicht erst durch eine rechtsgestaltende Willenserklärung des Vermieters. Der Vermieter hat vielmehr von vornherein einen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung
- mindestens in Höhe der vereinbarten Miete oder,
- wenn die ortsübliche Miete höher ist, in Höhe der ortsüblichen Miete.
Zahlt der Mieter die vereinbarte Miete weiter und ist die ortsübliche Miete höher, so tritt nur eine Teilerfüllung des Anspruchs des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung ein. Der Vermieter kann also auch noch nachträglich, ohne dass er eine entsprechende Erklärung abgegeben hat, für die Zeit der Vorenthaltung seinen Anspruch geltend machen.
Diese Rechtsauffassung des BGH wird durch § 546a Abs. 1 BGB gestützt. Danach kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Durch diese Umformulierung kommt der Anspruch des Vermieters, auch ohne vorherige Ankündigung rückwirkend eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete für die Zeit seit Wirksamwerden der Kündigung verlangen zu können, klar zum Ausdruck, so die amtliche Begründung. Die Regelung gilt für alle Arten von Mietverhältnissen.
Rückgabe im Laufe des Monats
Ein in der Praxis gar nicht so seltener Fall: Was ist, wenn der Mieter die Räume nicht zum Ende des Monats, sondern im Laufe des Monats zurückgibt?
Auch diese Streitfrage wurde zwischenzeitlich vom BGH entschieden. Danach kann der Vermieter nur für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache als Entschädigung die vereinbarte Miete verlangen, und zwar taggenau. Für die Zeit danach, also z. B. für die restliche Zeit des Monats, wenn die Rückgabe am 10. des Monats erfolgt, bleibt dem Vermieter nur bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen (Nachmietinteressent, der bereit gewesen wäre, ab diesem Zeitpunkt zu mieten) die Geltendmachung eines Schadens infolge einer erst späteren Vermietung vorbehalten (§ 546a Abs. 2 BGB; BGH, Urteil v. 5.10.2005, VIII ZR 57/05, WuM 2005 S. 771).
Schadensersatz
Darüber hinaus kann der Vermieter gem. § 546a Abs. 2 BGB einen weiteren Schaden geltend machen, wenn die Vorenthaltung schuldhaft ist.
Fehlender Ersatzraum entschuldigt die verspätete Räumung nicht. Denkbar ist ein solcher Schaden bespielsweise, wenn der Vermieter in der Lage wäre, zu einer höheren Miete zu vermieten, durch die Nichtfreimachung hieran jedoch gehindert ist. Der Schaden errechnet sich in diesem Fall aus der Differenz zwischen bisheriger Miete und jener, die bei rechtzeitiger Räumung erzielt worden wäre.
Ist Wohnraum zurückzugeben, ist der Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Vorenthaltung wesentlich eingeschränkt. Er kann nur geltend gemacht werden, wenn die Rückgabe infolge von Umständen unterblieben ist, die der Mieter zu vertreten hat (§ 571 Abs. 1 BGB).
Unverschuldete Vorenthaltung
Unverschuldete Vorenthaltung ist anzunehmen, wenn der Ersatzraumbeschaffung vorübergehende, übermäßige, nicht zumutbare Schwierigkeiten entgegenstehen. Der Mieter hat alles ihm Zumutbare zu unternehmen, um seine Rückgabepflicht erfüllen zu können.
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