Reallast als Sicherungsmittel / 3.1 Dienstbarkeit

Im Einzelfall oft schwierig

Während die Reallast ein aktives Tun des Verpflichteten bewirken soll, kann Inhalt einer Dienstbarkeit nur ein Dulden oder Unterlassen sein (§ 1018 BGB).

Praxis-Beispiel

Absicherung eines Wärmecontracting-Vertrags

Eine unmittelbare Abnahme- oder Bezugspflicht für die von dem Energieversorger bereitzustellende Nutzenergie (Wärme zur Raumheizung und Warmwasserbereitung) kann nicht durch eine Dienstbarkeit, sondern nur durch eine Reallast begründet werden.^[1]

Vereinfacht ausgedrückt: Der Reallastberechtigte lässt sich das Gewollte geben, der Dienstbarkeitsberechtigte darf es sich nehmen. Beides liegt wirtschaftlich oft nahe beieinander, so z. B. bei einem dinglichen Wohnrecht. Ist der Eigentümer nur verpflichtet, die Benutzung bestimmter Räume als Wohnung zu dulden, so liegt eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit vor. Ist dagegen der Eigentümer ohne Festlegung der Räume allgemein verpflichtet, dem Berechtigten eine Wohnung bestimmter Größe und Qualität zur Verfügung zu stellen, so handelt es sich um eine Reallast.^[2]

Vereinbart der Eigentümer ohne Festlegung der Räume allgemein mit dem Berechtigten, diesem Wohnraum mit einer bestimmten Größe und Qualität zur Verfügung zu stellen, so handelt es sich um eine Wohnungsreallast. Hat das Grundbuchamt stattdessen eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wohnungsrecht) eingetragen, ist diese Eintragung inhaltlich unzulässig und von Amts wegen zu löschen.^[3]

Dienstbarkeit als Alternative

Ist zweifelhaft, ob wegen länderspezifischer Sonderregelungen^[4] eine Unterhaltungsverpflichtung Inhalt einer zeitlich unbegrenzten Reallast sein kann^[5], so lässt sich beispielsweise die Pflicht des Grundstückskäufers, die von ihm zu errichtende Einfriedung zu unterhalten und zu erneuern, durch eine – rechtlich unbedenkliche – Dienstbarkeit (Duldung einer Grundstücksbegrenzung mit der Nebenpflicht zur Unterhaltung der Einfriedung) sichern.

Auch Verbindung möglich

Beide Rechtsinstitute können sich auch wirtschaftlich ergänzen, so wenn mit einem Wohnungsrecht nach § 1093 BGB eine Reallast verbunden ist, wonach der Eigentümer dem Wohnungsberechtigten die Kosten von Strom, Wasser, Heizung usw. zu bezahlen hat. Allerdings kann diese Kostentragungspflicht auch als Nebenpflicht des Wohnungsrechts selbst dinglich vereinbart werden.^[6]

[1] KG Berlin, Beschluss v. 25.2.2020, 1 W 296/19, NJW-RR 2020 S. 660; näher Otto in jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 1105 Rn. 39.

[2] OLG Hamm, Beschluss v. 7.7.1995, 15 W 33/74, Rpfleger 1975 S. 357, 358.

[3] OLG München, Beschluss v. 14.2.2018, 34 Wx 380/17, FGPrax 2018 S. 110.

[4] Dazu Abschn. 4.

[5] Vgl. LG Hagen, Beschluss v. 12.10.2004, 3 T 28/04, Rpfleger 2005 S. 21 mit kritischer Anm. Jurksch; vgl. ferner LG Münster, Beschluss v. 18.10.1988, 5 T 823/88, Rpfleger 1989 S. 56 mit Anm. Streuer.

[6] LG Kassel, Beschluss v. 14.3.2003, 3 T 94/03, Rpfleger 2003 S. 414.