Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, WEG Vorbemerkung vor §§ 1 ... / E. Mehrhausanlagen.

I. Überblick.

Rn 20

Für Mehrhausanlagen – als solche werden im Kern WE-Anlagen mit mehreren, voneinander getrennten Baukörpern (idR Häuser) verstanden – sieht das Gesetz keine Besonderheiten vor. Die Mehrhausanlage gilt, auch wenn sie aus mehreren unselbständigen ›Untergemeinschaften‹ (Rn 8) besteht, bei der Verwaltung als ein Objekt bzw eine GdW, sodass auch nur ein Verw bestellt werden darf (§ 26 Rn 1).

II. Vereinbarungen.

Rn 21

Die WEigtümer sind nach § 10 I 2 befugt, etwas von den gesetzlichen Bestimmungen Abweichendes zu vereinbaren (BGH ZMR 22, 232 Rz 13; NZM 21, 692 Rz 7). Eine weitreichende Verwaltungs- und Kostentrennung ist auch dann zulässig, wenn getrennte Baukörper statisch aufeinander aufbauen, wie es bei einer Tiefgarage und darauf errichteten Wohngebäuden der Fall ist (BGH ZMR 22, 232 Rz 25). Üblich sind va Vereinbarungen zur Versammlung, zum Stimmrecht, zu den Kosten und zu Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung. Liegt es so, spricht die Rspr verkürzend davon, es seien ›Untergemeinschaften‹ mit ›eigener‹ Verwaltungszuständigkeit und selbständiger Beschl-Kompetenz ihrer ›Mitglieder‹ errichtet worden (BGH ZMR 19, 616 Rz 23; 18, 234 Rz 12; NZM 15, 544 Rz 20; s.a. Rn 6). Eine solche ›Untergemeinschaft‹ ist auch dann nicht – auch nicht tw – rechtsfähig (Rn 8; LG Düsseldorf NZM 10, 288 [LG Düsseldorf 22.10.2009 - 19 S 40/09]).

III. Willensbildung.

1. Das Gesetz.

Rn 22

In Mehrhausanlagen sind Vereinbarungen von sämtlichen WEigtümern zu schließen (Ddorf ZMR 03, 765). Beschl bedürfen grds einer Versammlung sämtlicher WEigtümer (LG Köln ZWE 10, 278; AG Karlsruhe-Durlach ZMR 10, 565), in der jeder WEigtümer stimmberechtigt ist.

2. Vereinbarung.

Rn 23

Es kann vereinbart werden, dass zB nur die WEigtümer, deren SonderE in einem Gebäude oder Gebäudekomplexe liegt und die mit den dortigen WEigtümern eine ›Untergemeinschaft‹ bilden, bei Beschl stimmberechtigt sind, bspw zu Erhaltungsmaßnahmen, die ein zur jeweiligen Untergemeinschaft gehörendes Gebäude betreffen (BGH NZM 21, 692 [BGH 16.07.2021 - V ZR 163/20] Rz 16), wenn zugleich vereinbart wird, dass die durch diese Maßnahmen verursachten Kosten im Innenverhältnis allein von den ›Mitgliedern‹ der jeweiligen Untergemeinschaft zu tragen sind (BGH ZMR 22, 232 Rz 18; 19, 616 Rz 25; 18, 234 Rz 21). Die Vereinbarung, die ›Mitglieder‹ der jeweiligen Untergemeinschaft sollen sich ›selbständig nach Maßgabe dieser Teilungserklärung unter ergänzender Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes‹ verwalten, ist im Zweifel umfassend gemeint (BGH ZMR 22, 232 Rz 18; 20, 862 Rz 18). Die früher vertretene Ansicht eines gegenständlich beschränkten Stimmrechtes (München WuM 07, 34; BayObLG ZMR 03, 519, 521; ›Blockstimmrecht‹) aus der ›Natur der Sache‹ ist überholt: Das WEG sieht ein Betroffenheitsstimmrecht nicht vor. Es können ferner Teilversammlungen vereinbart werden (BGH NJW-RR 12, 1291 [BGH 20.07.2012 - V ZR 231/11] Rz 10; LG Köln ZWE 10, 278; § 24 Rn 7); aus der Natur der Sache folgt auch dieses aber nicht (unzutreffend LG München I ZMR 11, 413). Die Verwaltung des Grundstücks als Ganzes steht stets der GdW zu.

IV. Kosten und Lasten.

Rn 24

Für Kosten und Lasten gelten grds keine Besonderheiten. Etwas anderes gilt, wenn es eine ausdrückliche, eindeutige Vereinbarung gibt (BGH ZMR 22, 232 Rz 18 ff.; NZM 21, 692 Rz 17). Es genügt insoweit nicht, wenn bloß vereinbart ist, dass die Untergemeinschaften weitgehend verselbständigt sein sollen oder dass die Kosten getrennt ermittelt und abgerechnet oder eigene Rücklagen gebildet werden sollen (BGH NZM 21, 692 Rz 19; anders ZMR 22, 232 Rz 19). Gibt es ganz ausnw eine wirksame Vereinbarung, hat der Verw für die GdW nach § 28 I 2, II 2 idR hausbezogene Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen aufzustellen und den WEigtümern, die den ›Untergemeinschaften‹ angehören, vorzulegen (s.a. BGH ZMR 18, 234 Rz 25; NJW-RR 12, 1291 Rz 10). Dies macht es allerdings nicht entbehrlich, Beschl nach § 28 I 1, II 1 von allen WEigtümern zu fassen (BGH NZM 21, 692 Rz 8). Die WEigtümer, die den ›Untergemeinschaften‹ angehören, können allenfalls über die Vor- und Nachschüsse bestimmen, die ihre ›Mitglieder‹ als Gesamtheit betreffen (BGH NZM 21, 692 [BGH 16.07.2021 - V ZR 163/20] Rz 15).

Rn 24a

Es kann ferner vereinbart werden, Mittel anzusammeln, die zB nur für Maßnahmen nach § 19 II Nr 2 einer ›Untergemeinschaft‹ dienen sollen (BGH ZMR 18, 234 Rz 19). Diese stehen nach § 9a III allerdings der GdW zu (BGH NZM 21, 692 Rz 11). Den ›Mitgliedern‹ einer Untergemeinschaft steht – ist nichts anderes vereinbart – nicht die Kompetenz zu, auch über Kosten zu entscheiden, die sämtliche WEigtümer (zB das Grundstück, mehrere Gebäude oder gemeinschaftliche Anlagen) betreffen (BGH NJW-RR 12, 1291 [BGH 20.07.2012 - V ZR 231/11] Rz 11; s.a. § 21 Rn 41). ›Beschließen‹ WEigtümer einer ›Untergemeinschaft‹ versehentlich über solche Kosten, geht der Beschl ins Leere.