Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, WEG § 5 WEG – Gegenstand ... / b) Ausnahme.

Rn 12

Die hM weicht von diesem Ergebnis zurzeit in 2 Fällen ab:

• Es soll möglich sein, dass ein Raum, der einem sondereigentumsfähigen (etwa: Balkone oder Spitzböden, aber auch Dachterrassen), aber im gemE befindlichen Raum vorgelagert ist, im SonderE steht, wenn der Mitgebrauch am isoliert liegenden gemeinschaftlichen Raum selten ausgeübt werden muss. Bedürften die Miteigentümer nur eines seltenen Mitgebrauchs, könnten die ›Durchgangsräume‹ ungeachtet des § 5 II im SonderE stehen (KG GE 17, 184). An dem ›isolierten‹ Raum besteht dann ein ›faktisches SNR‹. Kritisch hieran ist, dass § 5 II nicht danach differenziert, ob der Mitgebrauch ›ständig‹ sein muss. Wenn man der hM folgt, so ist zu klären, welcher Mitgebrauch den WEigtümern verbleibt. Dies soll nach Lage und Beschaffenheit bestimmt werden. Der (Mit-)Gebrauch des gemE ist danach auf Zwecke beschränkt, die nur ein gelegentliches, vom Eigentümer der betroffenen Einheit zu gestattendes Betreten notw machen (Hambg ZMR 05, 68, 69; BayObLG ZMR 04, 844, 845).
• Ein Raum, in dem sich eine im gemE stehende Anlage oder Einrichtung befindet, soll nicht im gemE stehen, wenn der Raum ›nicht ausschließlich demselben Zweck wie die Anlage‹ dient (BGH NJW 79, 2391, 2393; Frankf v. 10.5.22, 20 W 292/20; Dresd NZM 17, 701; Bremen ZMR 16, 716).

Rn 12a

Die hM überzeugt nicht. Die Frage ist, ob die WEigtümer (auch) an dem Raum einen ›gemeinschaftlichen Gebrauch‹ haben müssen, wenn eine dort angebrachte Anlage oder Einrichtung gemE ist. Dies ist zu verneinen. Selbst wenn es einen ständigen (Mit-)Gebrauch der anderen WEigtümer an der Anlage/Einrichtung gibt, zB wegen eines Bedienungs-, Kontroll- und Wartungsaufwandes (so BGH NJW 91, 2909 [BGH 05.07.1991 - V ZR 222/90]), kann der Raum selbst SonderE bleiben. Es reicht aus, die Anlage oder Einrichtung (das kann ein Ventil, ein Schalter, ein Zähler, ein Verteiler usw. sein) bei Anlass aufzusuchen – was der Sondereigentümer entspr § 14 I Nr 2, II Nr 2 dulden muss.