OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 10.05.2022 - 20 W 292/20

Entscheidungsstichwort (Thema)

Sondereigentumsfähigkeit von Räumen, in denen sich eine Heizungsanlage befindet.

Leitsatz (amtlich)

1. Das Grundbuchamt hat im Eintragungsverfahren nach den §§ 3 Abs. 1 Satz 1, 7 Abs. 1 Satz 2 WEG die Sondereigentumsfähigkeit der gewünschten Räume bzw. Freiflächen unter Beachtung des Bestimmtheitsgrundsatzes zu prüfen.

2. Dient die Heizungsanlage dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Sondereigentumseinheiten einer Wohnungseigentümergemeinschaft, ist sie gemäß § 5 Abs. 2 WEG grundsätzlich gemeinschaftliches Eigentum. In diesem Fall dient grundsätzlich auch der Raum, in dem sich diese Heizungsanlage befindet, dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer und muss gleichfalls gemeinschaftliches Eigentum sein.

3. Zur Frage, wann und unter welchen Voraussetzungen das Grundbuchamt im Eintragungsverfahren vom Vorliegen einer Ausnahme von diesem Grundsatz (Ziffer 2.) ausgehen kann

Normenkette

WEG § 5

Verfahrensgang

AG Wiesbaden (Beschluss vom 20.11.2020)

Tenor

Ein Rechtsmittel ist nicht bekannt geworden.

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens: 1.100.000,- EUR.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Gründe

I. Im betroffenen Grundbuch sind die Antragstellerin Abt. I, lfd. Nrn. 5.1 und 5.2, als Eigentümer des betroffenen Grundbesitzes eingetragen. Am 18./23.03.2020 hat der Verfahrensbevollmächtigte unter anderem seine notariellen Urkunden vom 19.12.2019, UR-Nr. 1 (Bl. 19/1 ff. d. A.), und vom 18.03.2020, UR-Nr. 2 (Bl. 19/2 ff. d. A.), zum betroffenen Grundbuch eingereicht. Die bezeichneten Urkunden, auf deren Einzelheiten und deren Anlagen insgesamt Bezug genommen wird, enthalten eine Teilungserklärung nach § 3 WEG samt Gemeinschaftsordnung (UR-Nr. 3) sowie eine diesbezügliche Änderung und einen Nachtrag im Hinblick auf diese Teilungserklärung (UR-Nr. 2).

Ausweislich Ziffer I. 2. der erstgenannten Urkunde sind auf dem bezeichneten Grundbesitz zwei Wohngebäude samt Nebenanlagen errichtet, ein Altbau der Adresse Straße1 und ein Neubau der Adresse Straße1a; diese Bauwerke sollen nach den Bestimmungen des WEG in einer Weise real geteilt werden, die der Vermessung selbständiger Parzellen weitgehend nahekommen soll. Unter Ziffer I. 3. der Urkunde heißt es: "Die Ver- und Entsorgung (Zuwasser, Abwasser, Gas, Heizung, Strom, Telekommunikation) der auf dem Aufteilungsgrundstück bestehenden Häuser erfolgt über einen Sammelanschluss, welcher sich im Haus 1 befindet und in dem Plan 'Leitungsrechte, Grunddienstbarkeiten UG' farblich markiert ist. Dort sind auch die Zähler und Anschlüsse. Der Zugang erfolgt nur über das Sondereigentum Nr. 1. Die Leitungen selbst verlaufen unterirdisch im Garten und im Bereich des überbauten Durchgangs vom vorderen Grundstücksteil zum hinteren Grundstücksteil. Der jeweilige Eigentümer des Sondereigentums Nr. 1 ist verpflichtet, den jeweiligen Eigentümern der Sondereigentumseinheiten Nr. 1A, die Ver- und Entsorgungsleitungen sowie deren Durch- und Weiterleitung durch sein Sondereigentum (gleich ob es sich bei den Leitungen um Gemeinschafts- oder Sondereigentum handelt) und durch seine Sondernutzungsrechtsbereiche zu dulden und diese zu belassen, ebenso die Zähler und sonstigen Anschlusseinrichtungen. Er hat dem übrigen Sondereigentümer zu gewähren und sicherzustellen, dass bei seiner Abwesenheit der Zugang zu dem Raum in dem sich die Haus-Anschlüsse bzw. Leitungen befinden und zu den entsprechenden Sondernutzungsrechtsbereichen zum Zwecke der Zählerablesung oder bei Beeinträchtigungen/Beschädigungen und damit verbundener Reparaturen und Instandhaltungen möglich ist. Zur Sicherung des Zugangsrechts wird die Eintragung einer Grunddienstbarkeit in das Grundbuch bewilligt und beantragt..." Unter Ziffer III. -Gemeinschaftsordnung- § 2 der Urkunde heißt es: "Es werden folgende Sondernutzungsrechte eingeräumt: 1. Dem jeweiligen Eigentümer der Eigentumseinheit Nr. 1 das Sondernutzungsrecht an dem Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, etc.) im Bereich des Gebäudes der Einheit Nr. 1, ferner an der im Plan Sondernutzungsrechte grün gefärbten Grundstücksfläche und der im Erdgeschoss grün gefärbten Fläche im überbauten Durchgang zwischen den Sondereigentumseinheiten im Erdgeschoss inklusive der Treppe, den Bodenbelägen und Wandbelägen...". In Ziffer IV. der Urkunde wird bewilligt und beantragt, in das Grundbuch einzutragen: a) die Aufteilung in Sondereigentum gemäß der Teilungserklärung in Abschnitt II dieser Urkunde, b) die Gemeinschaftsordnung gemäß Abschnitt III dieser Urkunde inklusive der Sondernutzungsrechte als Inhalt des Sondereigentums, sowie c) die Grunddienstbarkeiten am Sondereigentum 1 gemäß I. 3. der Urkunde. Anlagen zu dieser Urkunde sind - neben weiteren Plänen "Leistungsphase Abgeschlossenheitserklärung" - die Pläne "Sondernutzungsrechte" und "Leitungsrechte, Grunddienstbarkeit(en) UG". Der Plan "Sondernutzungsrecht" enthält unter anderem die oben erwähnten grün gefärbten Flächen, darunter auch ein dort als "Schuppen" bezeichneter Bere...