Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, WEG § 18 WEG – Verwaltung ... / C. Anspruch auf ordnungsmäßige Benutzung (§ 18 II Nr 2).

I. Sinn und Zweck.

Rn 25

§ 18 II Nr 2 gibt den WEigtümern einen Anspruch gegen die GdW, gegen den störenden WEigtümer oder einen Drittnutzer vorzugehen. Das Vorgehen selbst vollzieht sich nach § 14 I Nr 1 bzw § 9a II iVm § 1004 I BGB, aber ggf auch nach §§ 677 ff., 812 ff., 823 ff., 985 ff. BGB.

II. Anwendungsbereich.

Rn 26

§ 18 II Nr 2 ist anwendbar, wenn es um die Benutzung des gemE geht. Beim SonderE ist zu unterscheiden. § 18 II Nr 2 ist anwendbar, soweit es um eine ›abstrakte‹ Störung des SonderE geht (§ 14 Rn 6). Anders ist es hingegen, wenn ein WEigtümer von der Benutzung fremden SonderE durch einen anderen WEigtümer einen konkreten Nachteil erfährt. Denn dann ist er nach § 14 II Nr 1 berechtigt, selbst zB auf Unterlassung vorzugehen.

III. Berechtigter und Verpflichteter.

Rn 27

Anspruchsberechtigt ist jeder WEigtümer. Verpflichtet ist die GdW. Für diese handelt ihr zuständiges Organ, idR also die WEigtümer, ggf nach § 27 I, II der Verw.

IV. Tatbestandsvoraussetzungen.

Rn 28

Ein WEigtümer oder ein Drittnutzer hat das gemE oder das SonderE in einer Art und Weise benutzt, die nicht den gesetzlichen Regelungen (§ 14 I, II), Benutzungsvereinbarungen (§ 10 Rn 8 ff) und/oder Benutzungsbeschl (§ 19 Rn 6 ff) oder dem Interesse der Gesamtheit der WEigtümer nach billigem Ermessen entspricht. Ob eine Benutzung nach diesen Voraussetzungen ordnungsmäßig ist, richtet sich nach der Verkehrsanschauung, wobei sowohl individuelle Bedürfnisse einzelner Bewohner als auch Charakter und Lage der WE-Anlage zu berücksichtigen sind (BGH NJW 1998, 3713 [BGH 10.09.1998 - V ZB 11/98] unter III.2.e).

Rn 29

Der Begriff ›Benutzung‹ umfasst zum einen den Begriff ›Gebrauch‹ (BRDrs. 168/20, 64; dazu § 16 Rn 4), zum anderen den der ›Nutzung‹ des SonderE oder des gemE. Der Begriff ›gesetzliche Regelungen‹ meint die Bestimmungen des WEG, aber auch die Bestimmungen jedes anderen Gesetzes, die eine Aussage darüber treffen, wie das gemE und das SonderE benutzt werden dürfen.

V. Anspruchsinhalt.

Rn 30

§ 18 II Nr 2 gibt jedem WEigtümer einen Anspruch auf eine ordnungsmäßige Benutzung. Ferner kann jeder WEigtümer eine Benutzung verlangen, die, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschl entspr. Dem Anspruch kann eine typisierende Betrachtungsweise entgegenstehen (§ 10 Rn 12).

Rn 31

Fehlt es an einem die Benutzung regelnden Benutzungsbeschl nach § 19 I, kann jeder WEigtümer von der GdW nach § 18 II Nr 2 als Ziel einer ordnungsmäßigen Benutzung diesen Benutzungsbeschl verlangen. Ein Benutzungsbeschl ›fehlt‹ idS, wenn die WEigtümer keinen fassen, obwohl sich das Ermessen, irgendeinen oder einen bestimmten Benutzungsbeschl zu fassen, bereits auf null reduziert hat. Ein Beschl ›fehlt‹ ausnw aber auch dann, wenn außergewöhnliche und/oder schwerwiegende Umstände ein Festhalten an einem bereits bestehenden Benutzungsbeschl als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen (BGH NJW 16, 1310 Rz 17; 13, 3089 Rz 22). Ein solcher Anspruch auf Eingriff in bereits bestehende Regelungen ist möglich, wenn sich die tatsächlichen Umstände geändert haben (BGH NJW-RR 23, 226 [BGH 16.12.2022 - V ZR 263/21] Rz 29; NJW 16, 1310 [BGH 25.09.2015 - V ZR 246/14] Rz 17; NZM 12, 835 [BGH 13.06.2012 - XII ZR 49/10] Rz 17). Entsprechendes muss gelten, wenn sich die rechtlichen Umstände oder die höchstrichterliche Rspr geändert haben (s.a. BGH NJW 11, 2512 [BGH 08.06.2011 - XII ZR 17/09] Rz 18).

VI. Grenzen, Schadenersatz, Verjährung und Prozessuales.

Rn 32

Zu den Grenzen, zum Schadenersatz, zur Verjährung und zum Prozessualen gelten Rn 19 ff entspr.