Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 838 BGB – Haftung des Ge ... / B. Regelungsinhalt.

Rn 2

Die Haftungsvoraussetzungen richten sich weitgehend nach § 836; § 838 enthält lediglich eine Sonderregelung in Bezug auf die Person des Haftpflichtigen. Entstehungsgründe der Gebäudeunterhaltungspflicht sind: Übernahme durch Vertrag, behördliche Bestellung oder Ausübung eines Nutzungsrechts. Die Übernahme durch Vertrag setzt voraus, dass die Verantwortung für die Unterhaltung ggü dem Besitzer übernommen wird; dies kann ggf auch durch Vereinbarung mit einem Dritten geschehen (zB NK-BGB/Katzenmeier § 838 Rz 2; Erman/Wilhelmi § 838 Rz 2). Wirksamkeit des Vertrags ist nicht zu verlangen, zumal § 838 – anders als §§ 831 II, 832 II, 834 – einen Vertrag gar nicht ausdrücklich erwähnt (vgl insb Staud/Bernau § 838 Rz 4; MüKo/Wagner § 838 Rz 5; BeckOK/Spindler § 838 Rz 3, im Einzelnen str). Als Haftpflichtige kommen zB in Betracht der Grundstücks- oder Hausverwalter (BGHZ 6, 315) oder der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (BGH NJW 93, 1782), auch bei Beschränkung des Aufgabenbereichs, wenn die Gebäudesicherheit zu den Aufgaben gehört (BGH NJW-RR 90, 1423, 1424). Eine Unterhaltungspflicht aufgrund behördlicher Bestellung ist insb beim Insolvenzverwalter (BGHZ 21, 285, 292 f) gegeben. Eine Unterhaltungspflicht aufgrund eines Nutzungsrechts kommt va bei Dienstbarkeiten in Betracht (BGH NJW-RR 90, 1423, 1424: Nießbrauch); str ist, ob auch das tatsächlich ausgeübte Nutzungsrecht der Eltern am Kindesvermögen gem § 1649 II eine Gebäudeunterhaltungspflicht begründet (dafür zB NK-BGB/Katzenmeier § 838 Rz 3; Erman/Wilhelmi § 838 Rz 3; Staud/Bernau § 838 Rz 17 mwN; dagegen MüKo/Wagner § 838 Rz 7). Nicht unter § 838 fallen idR Mieter oder Pächter (wegen §§ 536, 581); sie können nur ausnw bei ausdrücklicher Übernahme der Gebäudeunterhaltungspflicht nach § 838 Var 1 verantwortlich sein (RGZ 59, 8, 10; BGH NJW-RR 90, 1423, 1424 [BGH 19.06.1990 - VI ZR 197/89]).