Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 652 BGB – Entstehung des ... / a) Wirtschaftliche inhaltliche Übereinstimmung.

Rn 41

Bei der Beurteilung der inhaltlichen Übereinstimmung des mit der Maklerleistung angestrebten Vertrags mit dem tatsächlich abgeschlossenen Vertrag ist von dem im Maklervertrag niedergelegten wirtschaftlichen Ziel auszugehen (BGH NJW 98, 2278). Dabei ist zu berücksichtigen, dass nur der Abschluss des Hauptvertrags Voraussetzung für den Vergütungsanspruch des Maklers ist. Die Durchführung des Vertrags bleibt daher bei der Entscheidung regelmäßig unberücksichtigt, ob eine Übereinstimmung vorliegt. Keine Auswirkungen auf die Übereinstimmung haben damit Mängel des Vertragsobjekts (Ddorf NJW-RR 00, 1724 [OLG Hamm 22.11.1999 - 18 U 60/99]), die über das Gewährleistungsrecht zu beheben sind. Ferner beseitigen unwesentliche Abweichungen die Übereinstimmung nicht. Zur Frage der Wesentlichkeit gibt es zahllose Gerichtsentscheidungen, die jeweils die konkreten Umstände des Einzelfalles betonen (BGH NZM 14, 712 [BGH 03.07.2014 - III ZR 530/13]). Ein hinter dem angestrebten Vertragsgegenstand zurückbleibender Vertragsgegenstand überschreitet die Grenze zur Wesentlichkeit erst, wenn er nicht mehr gleichwertig einsetzbar ist; nicht aber bei einer geringeren Darlehenssumme, welche die Finanzierung gleichwohl ermöglicht (BGH NJW 82, 2662), oder dem Erwerb bzw der Anmietung eines Teilobjekts (BGH NJW 90, 184 [BGH 25.10.1989 - VIII ZR 345/88]; 96, 113 – für Miteigentum statt Alleineigentum; dagegen Kongruenz bei Miteigentum statt Alleineigentum – BGH NJW 08, 651; 4/5 Miteigentum, Frankf BeckRS 2018, 17609; zunächst Miete und späterer Kauf, Stuttg BeckRS 19, 15843). Die Ablösung einer im Verhältnis zum Kaufpreis geringwertigen Mietoption eines Dritten ist eine unwesentliche Abweichung (Hambg NZM 03, 160). Abweichungen, insb nach unten, sind bei der Gegenleistung (Kaufpreis) unerheblich, soweit sie sich in einem für das Geschäft üblichen Rahmen halten (BGHZ 141, 40 – knapp 10%; weitere Beispiele: Frankf NZM 01, 908 – 15%; Stuttg NZM 00, 918; Zweibr NJW-RR 99, 1502 – 19%). Anderes kann aber gelten, wenn es um Preisnachlässe von mehr als 50% gegenüber dem Maklerangebot geht und die Identität nicht mehr gewahrt ist (Abbruch anstelle von Weiternutzung, BGH VersR 14, 705). Die Erheblichkeit wurde bei mehr als 20% angenommen (München MDR 10, 615 – 38,7%; Ddorf NJW-RR 93, 1272). Aus dem Maklervertrag kann sich allerdings ergeben, dass es auf den Preis nicht entscheidend ankommt; ferner ist eine nachträgliche Änderung des Vertrags denkbar (BGHZ 141, 40). Wirtschaftlich gleichwertig kann auch der Austausch des Objekts sein, wenn statt des angestrebten Grundstücks alle Anteile an der Eigentümer-GmbH erworben werden (BGH NJW 98, 2277; BGHZ 161, 349; NJW-RR 06, 496: Zur Gleichwertigkeit von share deal und asset deal).

Rn 42

Ergibt sich aus den Umständen, dass eine Teilfläche den ursprünglichen Vorstellungen nicht entspricht, liegt eine wesentliche Abweichung vor (Köln MDR 01, 500 [OLG Celle 14.12.2000 - 11 U 67/00]). Gleiches gilt bei der Anmietung erheblich kleinerer Räumlichkeiten (Hamm NJW-RR 99, 633 [OLG Hamm 09.10.1997 - 18 U 123/96]). Der Erwerb von Wohnungseigentum und der beabsichtigte Erwerb einer Doppelhaushälfte sind nicht gleichwertig (Karlsr NJW-RR 03, 1695; ebenso beim Kauf eines unbebauten Grundstücks anstatt eines angebotenen bebauten Grundstücks, München BeckRS 21, 38716). Das gilt regelmäßig auch für einen anderen als den beabsichtigten Vertragstyp, etwa Tausch statt Kauf, Vermietung statt Verkauf (Karlsr NJW-RR 95, 753) oder Zwangsversteigerung statt Kauf (BGHZ 112, 59, 60; s.a. Rn 29), Nießbrauch bzw Pacht statt Eigentum (Karlsr NJW-RR 21, 712 [OLG Karlsruhe 30.11.2020 - 9 U 32/19]). Entsteht eine doppelt so hohe monatliche Belastung bei der tatsächlich durchgeführten Finanzierung, kann nicht mehr von einer Übereinstimmung ausgegangen werden (zB Zwischenkredit statt Hypothekendarlehen BGH NJW 88, 967 [BGH 21.10.1987 - IVa ZR 103/86]). Ist der Vertrag aus Rechtsgründen nicht erfüllbar, soll ebenfalls eine wesentliche Abweichung vorliegen (Hamm NZM 01, 898 [KG Berlin 29.01.2001 - 10 U 9612/99]).