OLG Karlsruhe Beschluss vom 30.11.2020 - 9 U 32/19

Entscheidungsstichwort (Thema)

Maklerhonorar bei einem genehmigungsbedürftigen Grundstückskaufvertrag

Leitsatz (amtlich)

1. Bedarf der Kaufvertrag über ein Grundstück einer Genehmigung der Landwirtschaftsbehörde, entsteht der Anspruch des Maklers gegen den Käufer auf Zahlung der vereinbarten Provision erst mit Erteilung der Genehmigung. Steht die Genehmigung zum Zeitpunkt der Entscheidung über die Klage des Maklers gegen seinen Kunden noch aus, ist die Klage als derzeit unbegründet abzuweisen.

2. Fehlt die Genehmigung, spielt es für den Provisionsanspruch des Maklers keine Rolle, aus welchen Gründen die Genehmigung fehlt. Es kommt auch nicht darauf an, ob der Maklerkunde die Genehmigung durch einen Antrag an die Landwirtschaftsbehörde herbeiführen könnte.

3. Hat der Maklervertrag den Nachweis einer Kaufgelegenheit zum Gegenstand, rechtfertigt weder die Bestellung eines Nießbrauchs an dem in Aussicht genommenen Grundstück noch der Abschluss eines Pachtvertrages durch den Maklerkunden einen Provisionsanspruch des Maklers. Das gilt auch dann, wenn der Maklerkunde im Hinblick auf Nießbrauch und Pachtvertrag an die Grundstückseigentümer eine Gegenleistung erbringt, die dem ursprünglich in Aussicht genommenen Kaufpreis entspricht.

Normenkette

BGB § 652 Abs. 1

Verfahrensgang

LG Konstanz (Aktenzeichen 4 O 89/17)

Tenor

Der Senat erwägt gem. § 522 Abs. 2 ZPO eine Zurückweisung der Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Konstanz vom 08.01.2019 - Me 4 O 89/17 -. Die Parteien erhalten vor einer Entscheidung Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung des Beschlusses.

Gründe

I. Der Kläger verlangt von den Beklagten die Zahlung von Maklerhonorar.

Der Kläger, der als Immobilienmakler tätig ist, bewarb im Jahr 2013 auf einer Immobilienplattform im Internet eine Immobilie in Ü.. Es handele sich um einen ehemaligen Bauernhof, der in bester Lage für einen Landsitz am Bodensee geeignet sei. Zu den Gebäuden des Bauernhofs gehöre ein Grundstück mit 34 ha in der Umgebung der Gebäude. Diese seien sanierungsbedürftig. Das Objekt könne auch an Nicht-Landwirte verkauft werden. Der Kaufpreis betrage 2.600.000,00 EUR. Bei einem Kauf entstehe eine Käuferprovision in Höhe von 3,57 % einschließlich Mehrwertsteuer.

Unstreitig lagen für die Grundstücke des Anwesens die Voraussetzungen gemäß § 1 Abs. 1 ASVG (Gesetz über Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur in Baden-Württemberg) vor (Hofstelle eines landwirtschaftlichen Betriebes und landwirtschaftlich genutzte Grundstücke). Zwischen den Parteien besteht Einigkeit, dass daher ein Verkauf der Grundstücke an einen Erwerber nur mit einer Genehmigung der Landwirtschaftsbehörde gemäß § 3 ASVG möglich war. Die Werbung im Internet enthielt keinen Hinweis auf diesen Umstand.

Mit einer E-Mail vom 31.03.2013 bat der Beklagte Ziffer 1, der von Beruf Zahnarzt ist, auf dem Kontaktformular des Klägers um eine Übersendung des Exposés bzw. um eine Mitteilung der Adresse des Objekts. Der Kläger übersandte dem Beklagten Ziffer 1 daraufhin ein Exposé mit mehreren Lichtbildern und Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Dabei wurde nochmals auf eine Provisionspflicht des Käufers in Höhe von 3,57 % brutto aus dem Kaufpreis hingewiesen. In dem Exposé und in dem Anschreiben des Klägers wurde nicht der Kläger, sondern die "R. Wohnbau GmbH" als Maklerin bezeichnet. Der Kläger ist auch für die R. Wohnbau GmbH tätig; Geschäftsführerin ist seine Ehefrau R. G..

Am 05.04.2013 traf sich der Kläger vor Ort mit dem Beklagten Ziffer 1 und dessen Ehefrau, der Beklagten Ziffer 2. Der Kläger erläuterte Einzelheiten des Objekts "H.hof" und die Hintergründe der Verkaufsabsicht der Eigentümer. Es wurden mögliche Umbaumaßnahmen der sanierungsbedürftigen Gebäude besprochen. Mit einer E-Mail vom 07.04.2013 teilte der Beklagte Ziffer 1 mit, er und die Beklagte Ziffer 2 seien zu dem Schluss gekommen, dass das Objekt zwar sehr schön, aber deutlich überteuert sei. Für die Beklagten sei das Objekt nicht mehr als 1.800.000,00 EUR wert. Nach dieser E-Mail gab es keinen weiteren Kontakt zwischen dem Kläger und den Beklagten.

Am 03.02.2014 schloss der Beklagte Ziffer 1 mit den Eigentümern des Objekts einen notariellen Kaufvertrag über den Erwerb der beiden Grundstücke (Bauernhof nebst landwirtschaftlichen Flächen) ab. Bei den Verkäufern handelte es sich um eine Erbengemeinschaft. Der Kaufpreis betrug 2.300.000,00 EUR. Weitere Einzelheiten des Vertrages sind im Rechtsstreit nicht vorgetragen.

Am 04.04.2014 schloss der Beklagte Ziffer 1 einen weiteren notariellen Vertrag mit den Verkäufern ab, der als "Vertragsnachtrag" zum Kaufvertrag vom 03.02.2014 bezeichnet wurde. In diesem Vertrag bewilligten die Verkäufer die Eintragung eines Nießbrauchs für den Beklagten Ziffer 1 auf den verkauften Grundstücken; eine Zahlung für die Bestellung des Nießbrauchs sollte - über den im Vertrag vom 03.02.2014 vereinbarten Kaufpreis hinaus - nicht erfolgen. Die Veräußerer verpflichteten sich weiter, nach dem Tod des Beklagten Ziffer 1 ein...