OLG Hamm Urteil vom 22.11.1999 - 18 U 60/99

Verfahrensgang

LG Münster (Urteil vom 11.01.1999; Aktenzeichen 2 O 424/98)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 11.01.1999 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Münster wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung werden dem Kläger auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 11.000,00 DM abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Sicherheitsleistungen können auch durch selbstschuldnerische, unbefristete und unbedingte Bürgschaft einer deutschen Großbank, einer Genossenschaftsbank oder öffentlichen Sparkasse erbracht werden.

Die Beschwer des Klägers beträgt 72.000,00 DM.

Tatbestand

Mit notariellem Kaufvertrag vom 18.12.1996 zu Urkundenrolle Nr. 874/96 des Notars … in … verkauften der Kläger und die Firma …, deren alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer der Kläger ist, an die Firma … in … 10 Wohnungseinheiten, die die Gesamtanlage … in … ausmachten. Das Grundstück ist mit einem Vorderhaus, in dem sich sechs Wohnungen befinden, und einem Hinterhaus im Garten mit vier Wohnungen bebaut. Alle Wohnungen haben ungefähr die gleiche Größe von ca. 100 Quadratmetern. Sie sind nach ihrem wirtschaftlichen Wert in etwa gleichwertig. Der Gesamtkaufpreis betrug 3.200.000,00 DM. Hinsichtlich der Preisgestaltung der einzelnen Wohnungen im Vorderhaus und derjenigen im Hinterhaus wurden auf Wunsch der Firma … erhebliche Preisunterschiede in den Vertrag aufgenommen. Der Kaufpreis für die Wohnungen im Hinterhaus sollte lt. Vertrag fast dreimal bzw. fast zweimal so hoch sein wie der für die Wohnungen im Vorderhaus. Hintergrund dieser unterschiedlichen Preisfestlegung war die Absicht der Käuferin, die Wohnungen im Hinterhaus sogleich weiterzuverkaufen und dabei keine steuerlichen Gewinne zu machen. Wegen der Einzelheiten des Kaufvertrages vom 18.12.1996 wird auf die mit der Klageschrift zu den Akten gereichte Ablichtung (Bl. 14 ff GA) verwiesen.

Acht der Eigentumswohnungen waren bei Kaufvertragsabschluß bereits vermietet; ihre tatsächliche Nutzung war teilweise nicht durch die erteilten Baugenehmigungen gedeckt. Vor Kaufvertragsabschluß waren der Käuferin im übrigen Planungsunterlagen übergeben worden, die nutzbare Flächen in einem Umfang auswiesen, der durch die erteilten Baugenehmigungen nicht gedeckt war und der teilweise auch nicht baugenehmigungsfähig ist.

Der vorstehend dargestellte Kaufvertrag war zustande gekommen aufgrund eines Nachweises der Beklagten, die mit der Käuferin, der Firma … einen Maklervertrag geschlossen hatte. Diese zahlte an die Beklagte nach Kaufvertragsabschluß auf das Maklerhonorar einen Betrag von 72.000,00 DM.

In der Folgezeit kam es wegen der problematischen Baugenehmigungslage zu Auseinandersetzungen zwischen den Kaufvertragsparteien. Die Käuferin fühlte sich wegen des Umstandes, daß Teilflächen im Gesamtumfange von 223 Quadratmetern baubehördlich nicht genehmigt waren, von dem Kläger arglistig getäuscht und berühmte sich dieserhalb eines Schadensersatzanspruches, mit dem sie die Aufrechnung gegenüber dem Kaufpreisanspruch erklärte. Unter dem 18.02.1997 erhob die Käuferin gegen den Kläger und die Firma … zu dem Aktenzeichen 7 O 35/97 Landgericht Münster Klage auf Erfüllung des Kaufvertrages. In der Klageschrift behauptete sie, von dem hiesigen Kläger arglistig getäuscht worden zu sein. Sie habe von den fehlenden Baugenehmigungen und der fehlenden Genehmigungsfähigkeit erst im Januar 1997 erfahren. Der Kläger des vorliegenden Rechtsstreites wendete demgegenüber ein, der Vertrag sei gemäß §§ 138, 134, 117 BGB im Hinblick auf die Preisgestaltung unwirksam; im übrigen sei der Käuferin die Baugenehmigungslage bekannt gewesen. Der Rechtsstreit 7 O 35/97 Landgericht Münster wurde dann durch Vergleich vom 11.06.1997 beigelegt. In diesem Vergleich heißt es wörtlich:

„5. Die Klägerin (Käuferin) tritt alle Ansprüche, insbesondere solche auf Erstattung hinsichtlich ihrer auf die Rechnung der Firma … und Partner … vom 18.12.1996 geleisteten Zahlungen gegen diese Firma an den Beklagten zu 1) (…) ab. Der Beklagte zu 1) nimmt die Abtretung an.

Diese Rechnung verhält sich über 73.600,00 DM; darauf hat die Klägerin 72.000,00 DM gezahlt.

…

8. Die Parteien sind sich darüber einig, daß der Kaufvertrag vom 18.12.1996 (Urkundenrolle Nr. … des Notars … in …) damit von Anfang an unwirksam ist.”

Im vorliegenden Rechtsstreit verlangt der Kläger Rückzahlung des gezahlten Maklerhonorars gemäß der in Ziffer 5 des Vergleiches erfolgten Abtretung. Er hat die Auffassung vertreten, der Kaufvertrag sei gemäß §§ 117, 125, 313, 138, 134 BGB nichtig.

Er hat beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an ihn 72.000,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 25.07.1997 zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat die Auffassung vertreten, daß die Aufhebung des Kaufvertrages vom 18.12.1996 in dem Vergleich vom 11.06.1997 nicht auf Gründen beruhe, denen zufolge der Kaufvertrag von Anfang an ...