Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 573c BGB – Fristen der o ... / C. Allgemeine Kündigungsfristen nach § 573c I.

Rn 3

Es gilt jetzt eine asymmetrische Kündigungsfrist. Nach § 573c I 1 beträgt die Kündigungsfrist für den Mieter 3 Monate unabhängig von der Dauer der Überlassung des Wohnraums, während nach § 573 I 2 sich die Kündigungsfrist für den Vermieter nach 5 und 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils 3 Monate verlängert, dh maximal 9 Monate.

Rn 4

Regelkündigungsfrist: Nach § 573c I 1 ist bei einem Mietverhältnis über Wohnraum die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Wird der Mietvertrag bereits vor Übergabe der Wohnung an den Mieter gekündigt, wird die Kündigungsfrist nicht erst ab Vollzug des Mietverhältnisses, sondern ab Zugang der Kündigungserklärung gerechnet (BGHZ 73, 350; 99, 54, 60).

Rn 5

Verlängerung der Kündigungsfrist: Nur für den Vermieter verlängert sich die Kündigungsfrist. Unter Überlassung versteht man die willentliche Besitzverschaffung an der Mietsache, auch wenn sie vor Abschluss des Mietvertrages stattfand. Als Überlassungszeitraum zählt auch der Zeitraum, in dem der jetzige Mieter aufgrund eines Mietvertrages seines früheren Ehegatten die Wohnung berechtigt bewohnt hat (Stuttg WuM 84, 85). Für die Berechnung des Überlassungszeitraums ist es unerheblich, wenn die Parteien einen neuen Mietvertrag abschließen oder wenn während des Überlassungszeitraums Räume hinzugemietet oder abgegeben werden. Entspr gilt beim Eigentümerwechsel (arg § 566), selbst wenn mit dem neuen Eigentümer ein neuer Mietvertrag geschlossen wird. Aber: Wird eine Wohnung dem bisherigen Untermieter als Hauptmieter überlassen, soll die Besitzzeit als Untermieter nicht als Überlassungszeitraum angerechnet werden (NomosK/Hinz § 573c Rz 9). Dies ist str, da die Gründe, die zu der gesetzlichen Regelung der Verlängerung der Kündigungsfrist geführt haben (Verwurzelung des Mieters bei längerer Nutzungszeit) auch bei der Untermiete gelten.

Rn 6

Beim Wohnungswechsel im selben Haus des Vermieters wird die Gesamtzeit der Überlassung von Wohnraum zugrunde gelegt (LG Bochum WuM 87, 322). Ansonsten ist maßgeblich die Zeit zwischen der Überlassung des Wohnraums und dem Zugang der Kündigungserklärung (Sternel ZMR 86, 181).

Rn 7

Kündigungsfrist bei Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch: Bei derartigen Mietverhältnissen gilt wie beim § 565 II 3 aF, dass die Kündigungsfrist vertraglich beliebig verkürzt werden darf. § 573c IV erwähnt § 573c II nicht.

Rn 8

Kündigungsfrist bei möbliertem Wohnraum: Hier muss der Mieter kürzere Kündigungsfristen hinnehmen. Grund für die Regelung hier wie in § 549 II Nr 2 ist, dass der allein stehende Mieter mit meist geringerer Bindung an die Wohnung (arg Fremdmöblierung) nicht so schutzbedürftig ist, wie der Wohnungsmieter iÜ. Der Vermieter erhält wegen des ständigen unmittelbaren Kontakts mit dem Mieter stärkere Rechte. Die Kündigung ist spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig. § 193 ist nicht anwendbar. Eine Verlängerung der Kündigungsfrist analog § 573c I 2 scheidet aus.