Rz. 2

§ 573c Abs. 1 Satz 1 gilt für den Mieter uneingeschränkt, für den Vermieter nur bei einem Mietverhältnis mit einer Dauer bis zu 5 Jahren. Nach Ablauf von 5 bzw. 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängert sich gemäß § 573c Abs. 1 Satz 2 die Kündigungsfrist für den Vermieter um jeweils 3 Monate. Für den Mieter bleibt die Kündigungsfrist unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses stets gleich.

 

Rz. 3

 
Hinweis

Kündigungsfrist

Die Kündigungsfrist beschreibt den Zeitraum zwischen dem Kündigungstag (= Tag, an dem die Kündigung spätestens zugegangen sein muss) und dem Kündigungstermin (= Tag, an dem das Mietverhältnis infolge der Kündigung endet). Die Regelkündigungs(-grund)frist (Abs. 1 S. 1) wird vom Gesetz mittelbar dadurch normiert, dass Kündigungstag (3. Werktag) und Kündigungstermin (Ablauf des übernächsten Monats) festgelegt sind. Die Grundfrist beträgt damit 3 Monate abzüglich dreier Werktage, sog. Karenzzeit (MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, BGB § 573c Rn. 6).

 

Rz. 4

Eine Verlängerung der Grundfrist für den Vermieter um 3 bzw. 6 Monate erfolgt in Abhängigkeit von der Dauer des Mietverhältnisses.

Das Mietverhältnis beginnt am Tag der Überlassung der Mietsache. Es kommt also nicht auf den Tag der Vertragsunterzeichnung oder gar den im Mietvertrag genannten Beginn des Mietverhältnisses an.

Die Berechnung der Dauer des Mietverhältnisses erfolgt sodann gemäß den §§ 187 ff. Danach ist der Tag der Übergabe der Wohnung nicht mitzuzählen.

Die Frist endet mit dem Ablauf desjenigen Tages des Jahres, welcher dem Tage vorhergeht, der durch seine Benennung oder seine Zahl dem Anfangstag der Frist entspricht.

 
Praxis-Beispiel

Fristberechnung

Ist die Wohnung am 1.1.2021 an den Mieter übergeben worden und will der Vermieter das Mietverhältnis am 1.2.2026 wegen Eigenbedarfs ordentlich kündigen, so beträgt die Kündigungsfrist 6 Monate. Denn die Dauer des Mietverhältnisses liegt zu diesem Zeitpunkt (2.1.2021 bis 31.1.2026) bei 5 Jahren und knapp einem Monat.

 

Rz. 5

 
Hinweis

Karenzzeit berücksichtigen!?

Von dem für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Senat des BGH ist bislang nicht abschließend beantwortet worden, ob bei der Berechnung der sog. Karenzzeit von 3 Werktagen der Samstag mitzuzählen ist oder nicht.

 

Rz. 6

 
Achtung

Samstag und Zahlungsfrist

Im Zusammenhang mit der Berechnung der Zahlungsfrist von 3 Werktagen, die ein vorleistungspflichtiger Mieter nach § 556b Abs. 1 BGB einzuhalten hat, hat der Senat (BGH, Urteil v. 13.7.2010, VIII ZR 129/09, NJW 2010, S. 2879) entschieden, dass der Sonnabend (= Samstag) nicht als Werktag mitzuzählen ist. Dies gebiete der Schutzzweck der Norm. Denn Mietzahlungen erfolgten heutzutage üblicherweise nicht in bar, sondern durch Überweisung. Würde der Sonnabend jedoch im Rahmen der Zahlungsfrist als Werktag mitgerechnet, wäre nicht gewährleistet, dass eine Überweisung den Empfänger rechtzeitig erreicht, die am letzten Tag des Vormonats, wenn weite Teile der Bevölkerung ihr Gehalt oder ihren Lohn erhalten haben, veranlasst worden ist. Banküberweisungen würden nur an den Geschäftstagen der Banken ausgeführt. Dementsprechend würde eine Überweisung an einem Sonnabend – selbst bei geöffneten Bankfilialen oder bei online-Aufträgen – weder ausgeführt noch dem Empfänger gutgeschrieben. Dieser Umstand sei bei der Auslegung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB maßgeblich zu berücksichtigen.

 

Rz. 7

 
Achtung

Samstag und Kündigungsfrist

Für eine mietvertragliche Klausel, nach der in Übereinstimmung mit § 573c Abs. 1 Satz 1 die Frist für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses am dritten Werktag eines Monats endet, hat der Senat (BGH, Urteil v. 27.4.2005, VIII ZR 206/04, NJW 2005, S. 532) demhingegen entschieden, dass der Sonnabend (= Samstag) jedenfalls dann als Werktag mitzuzählen sei, wenn das Fristende nicht auf ihn fällt. Dies wird zum einen mit dem Sprachgebrauch des Gesetzes begründet, der in Übereinstimmung mit dem allgemeinen Sprachgebrauch den Sonnabend regelmäßig nicht den Sonn- und Feiertagen gleichstellt. Zum anderen hat der BGH ausgeführt, dass der Sonnabend trotz zwischenzeitlich eingetretener Entwicklungen, die den Gesetzgeber für den Sonderfall des Fristablaufs zu einer Gleichstellung des Sonnabends mit Sonn- und Feiertagen bewogen haben, weiterhin für erhebliche Teile der Bevölkerung nicht arbeitsfrei sei.

 

Rz. 8

 
Praxis-Tipp

Samstag rechnerisch einbeziehen

Es sprechen gute Gründe dafür, den Samstag bei der Berechnung der Karenzzeit außen vor zu lassen. Bis zu einer klaren Entscheidung des für das Mietrecht zuständigen VIII. Senats des BGH empfiehlt es sich dennoch, den Samstag vorsorglich rechnerisch immer mit einzubeziehen.

 

Rz. 9

Für das Ende der Kündigungsfrist ist der Ablauf des übernächsten Monats entscheidend, wobei § 193 nicht auf die Berechnung des Fristendes anzuwenden ist und das Mietverhältnis daher auch an einem Sonn- und Feiertag enden kann (vgl. BeckOK BGB/Hannappel, in BGB § 573c Rz. 10, Stand: 1.2.2021, 57. Ed.).

 

Rz. 10

Die ordentliche Kündigung erfordert grundsätzlich k...

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